무허가, 미등기건물 공유물 분할

 인천 부평구 산곡동에 있는 무허가 미등기건물이 있습니다. 이 무허가 미등기건물의 공유물분할에 관한 이야기입니다.

 땅은 스티브 단독 소유, 위에 있는 건물은 스티브의 엄마 마틸다 소유였습니다. 그랬던 것을 1990년 4월 20일 마틸다가 스티브에게 대지만 증여를 했더랬죠. 건물은 무허가 미등기라서 증여를 하고 싶어도 못했을 겁니다. 그후 세월이 또 흘러 2002년 4월 27일 마틸다가 사망을 하고 스티브를 포함한 상속인 7명이 이 사건 건물을 각 1/7씩 상속을 하게 되었던 것이죠. 아래처럼 생긴 건물입니다.

<1층짜리 건물 전부 다입니다. 양옆 조그만 부분까지^^>

 이렇게 사이 좋게 공유를 하면서 잘 지냈으면 좋았을텐데, 분쟁이 생겼습니다. 건물이 앉아 있는 땅이 사거리 코너의 요지인지라 활용도가 몹씨도 뛰어난 땅이었기 때문입니다. 현재 상태에서 임대차계약서상 연간 차임이 6,480만 원에 달했으니까요. 헐어버리고 건물을 올리면 현재보다도 훨씬 더 높은 수익이 기대되겠죠.

 그래서 누군가가 이렇게 꼬셨을 겁니다. 1) 헐자, 그리고 다시 짓자. 돈은 우선 내가 댈께, 그리고 임대비에서 받으면 된다. 2) 나에게 땅 팔아라.  값 잘 쳐줄께. 3) 공유하지 말고 그냥 스티브 니가 단독으로 소유해라, 그래야 팔기도 좋다. 등등 ^^

 어쨋든간에, 스티브는 자신을 제외한 나머지 공유자 6인에게 지분을 팔아라고 설득과 부탁을 해봤지만 거절을 당했을 겁니다.

 이 건물은 법정지상권이 성립이 되는 까닭에 철거를 해버릴 수도 없고^^;;, 고민 끝에 스티브가 생각해 낸 것이 공유물분할입니다. 법원에 경매로 팔아서 공유물분할을 해달라는 소를 제기를 한 것이죠.

 자, 어떻게 되었을까요? 스티브는 자신의 뜻을 이룰 수 있었을까요?

 답은 이루려다 말았다 입니다. 원심인 서울고등법원은 스티브의 손을 들어주고는 건물을 경매에 부쳐 그 대금에서 경매비용을 제외하고 나머지 금액을 1/7씩 노놔 가지라고 판결을 했습니다.

 하지만 이 사건은 대법원까지 올라왔고 대법원은 이 건물에 대해서는 경매에 의한 공유물분할이 허용이 되지 않는다고 판결을 한 것이죠.

 왜냐고요? ^^, 아래 파란색 글씨는 대법원 판결의 이유입니다.

 민사집행법 제81조 제1항 제2호 단서는 등기되지 아니한 건물에 대한 강제경매신청서에는 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류를 첨부하여야 한다고 규정함으로써 적법하게 건축허가나 건축신고를 마친 건물이 사용승인을 받지 못한 경우에 한하여 부동산 집행을 위한 보존등기를 할 수 있게 하였고, 같은 법 제274조 제1항은 공유물분할을 위한 경매와 같은 형식적 경매는 담보권 실행을 위한 경매의 예에 따라 실시한다고 규정하며, 같은 법 제268조는 부동산을 목적으로 하는 담보권 실행을 위한 경매절차에는 같은 법 제79조 내지 제162조의 규정을 준용한다고 규정하고 있으므로, 건축허가나 신고 없이 건축된 미등기 건물에 대하여는 경매에 의한 공유물분할이 허용되지 않는다.

 또한 현물분할하여 스티브의 단독소유로 만드는 방법도 있지만 이는 현재 건물가액만으로 계산을 하는 것이 아니라, 건물의 잔존내용연수인 22년 동안 지료 등의 경제적가치까지 포함을 하여 산정을 해야 한다는 것입니다.

 스티브, 환장하겠군요. 땅을 가지고도 재산권행사를 못하니 말입니다. 앞으로 공유자는 점점 더 늘어날 것이고^^;;.

 2013년 9월 13일 선고된 판결, 대법원 2011다69190 기준입니다. 

만강일향

만강하시길 바랍니다^^. 

돈 되는 도로

 최근 도로 관련 포스트만 3개째군요.

 사람들이 그만큼 도로에 관심이 많다는 것이며 그에 따른 분쟁 또한 많다는 뜻입니다. 아래와 같은 땅이 있습니다.

 A, B, C, D, E, F의 땅과 초록색 도로는 원래 한사람 소유의 한덩어리의 땅이었습니다. 이를 택지 개발하여 A, B, C, D, E, F의 땅으로 나누고 초록색의 도로는 통행로로 제공을 했습니다.

 위와 같은 경우, 도로의 소유자는 독점적이고 배타적인 사용 수익을 포기한 것으로 봐서 도로 사용료를 지불하지 않아도 된다는 것이 법원 일관된 견해입니다. 토지의 소유자가 땅을 팔아먹기 위해 초록색의 도로를 무상으로 제공한 것으로 본다는 것이죠.

 하지만 그후 도로 이용의 사정이 변경되어 아래와 같이 되었습니다.

 도시계획에 의해 A와 B의 땅과 초록색 도로의 일부가 서울 강동구 천호대로의 부지로 편입이 되어 버린 것이죠.

 자, 그럼 여기서 문제 나갑니다^^.

문제 : 파란 경계의 천호대로에 포함된 초록색 도로의 소유자는 국가를 상대로 도로의 사용료를 받을 수 있을까요? 없을까요?

1번 : 한번 무상은 영원한 무상이다. 원래부터 무상으로 이용이 되었던 토지이므로 상황이 바뀌었다고 해서 다를 것이 없다. 도로 이용료는 택도 없다.

2번 : 상황이 변했다. 원래는 인접 토지 소유자들에게 무상으로 제공했던 도로였지만 천호대로의 개설로 객관적인 토지의 이용 상태가 변경이 되어서 배타적 사용, 수익권을 다시 주장할 수 있다. 그러므로 천호대로가 생긴 즈음을 기준으로 하여 도로 사용료를 받을 수 있다.

 생각해 보셨나요? ^^

 답은 2번입니다. 말 그대로 객관적인 도로의 이용상태가 바뀌어서 옛날에는 배타적인 사용, 수익권을 주장할 수 없었던 도로가 이제는 다시 배타적인 사용, 수익권을 주장할 수 있다는 것이죠^^.

 단 천호대로 개설 그 즈음에 초록색의 도로가 손실 보상을 안 받았어야 하는 전제가 따릅니다^^.

 2013. 8. 22. 선고된 대법원 판결 기준으로 엮어 봤습니다.

만강일향

만강하시길 바랍니다^^.

전세권, 근저당권, 전입신고, 확정일자 그리고 공인중개사 책임

 전세권, 근저당권, 대항력 그리고 공인중개사 책임은 한번에 일어날 수 있으며 부동산을 사려는 사람이나 이를 중개하는 사람이나 또 팔려는 사람이나 모두에게 필요한 내용이죠. 아래에 소개를 합니다.

 스티브 : 아파트 주인

 제임스 : 스티브 아파트의 전세 임차인

 마틸다 : 스티브, 제임스 거래를 중개한 공인중개사

 스티브는 아파트를 사면서 계약금만 지급한 상태였습니다. 이때 부동산 사무실을 방문한 제임스가 아파트 전세를 구한다는 말을 듣고, 마틸다는 스티브와 제임스 사이에 임대차계약을 중개했습니다.

 계약특약 사항으로는 스티브가 소유권이전을 함과 동시에 제임스 명의로 전세권 설정을 하기로 했습니다. 물론 이 과정에서 당연히 공인중개사인 마틸다가 개입을 했지요.

 그런데 말입니다. 제임스는 전세 잔금을 지불한 후에 공인중개사인 마틸다의 권고에 따라 전세권 설정등기 대신 전입신고와 확정일자를 취득을 마쳤습니다.

 그리고 제임스가 전입신고를 마치고 확정일자를 받은 같은 날, 스티브는 제임스 몰래 새마을금고 앞으로 근저당권 설정등기를 마치고 대출을 받아 버렸습니다.

 딱 여기까지였다면, 사건이 대법원까지 올라오지 않았겠죠.

  하지만 그후 스티브의 자금 사정이 나빠져 아파트가 경매로 팔리면서 사건은 시작이 됩니다. 결말은 다음의 문제를 맞추면 자연스럽게 알 수 있으니 아래의 내용을 참조하시어 문제를 풀어보시기 바랍니다^^.

 전세보증금 : 5억 원 (전입신고 및 확정일자 8월 11일)

 근저당권 설정금액 : 6억 원 (근저당권 설정일자 8월 11일)

 아파트 낙찰금액 : 9억 원

문제 1) 제임스의 대항력은 전입신고한 날짜인 8월 11일부터 생긴다.

문제 2) 제임스의 우선변제권은 확정일자를 받은 8월 11일부터 생긴다.

문제 3) 새마을금고 근저당권 효력은 8월 11일부터 생긴다.

문제 4) 근저당권 설정일자와 전입신고, 확정일자의 날짜가 같으므로 배당순위 또한 같다. 그러므로 새마을금고와 제임스는 채권액에 비례하여 새마을 금고는 4,9억 원, 제임스는 4.1억 원을 법원으로부터 배당 받는다(법원비용 등 감안하지 않고 산정한 금액임).

문제 5) 특약대로 중개하지 아니한 마틸다에게 잘못이 있다.

 아래는 문제의 답입니다^^.

답 1) 대항력은 대항요건을 갖춘 다음 날 오전 9시부터 생깁니다. 대항요건이란 전입신고와 주택의 인도를 말합니다. 8월 11일 전입신고를 마쳤으니 대항력이 생기는 날은 8월 12일 오전 9시부터 생깁니다.

답 2) 8월 12일 오전부터 생깁니다. 우선변제권은 대항력 + 확정일자입니다. 이 말은 확정일자를 아무리 빨리 받아도 대항력이 없음은 소용이 없다는 말이며 확정일자의 효력 발생일은 대항력 발생일보다 빠를 수는 없습니다.

답 3) 근저당권은 설정한 당일인 8월 11일날 바로 효력이 발생합니다. 그러므로 제임스의 우선변제권이 생기는 8월 12일보다 순위에서 앞섭니다.

답 4) 새마을금고의 근저당권이 배당 1순위이므로 6억 원을 먼저 빼 가므로 제임스는 나머지 3억 원만 배당 받고 전세보증금 5억 원 중 2억 원은 배당을 받지 못합니다.

답 5) 공인중개사인 마틸다는 제임스에게 손해를 배상해야 합니다. 임대차계약에서 특약한 대로 소유권이전등기 후 바로 전세권설정등기가 이루어지도록 조치하지 아니하고 임대차보증금 담보방법으로 상대적으로 불확실한 전입신고 및 확정일자 취득을 제임스에게 권고하였으며 스티브가 이를 틈타 근저당권설정등기를 마친 결과 제임스가 보증금 중 일부를 회수하지 못하는 손해를 입었기 때문입니다.

 집주인의 이같은 행동, 주의해야 하겠습니다. 누가요? 임차인과 공인중개사!

 2013년 6월 27일 선고된 대법원 판결 2012다102940 기준으로 엮어 보았습니다.  

만강일향

만강하시길 바랍니다^^.

     

원소유자가 무상제공한 도로, 특정승계인의 권리

서울 마포구에 이렇게 생긴 땅이 있었습니다.

  한덩어리가 꽤나 평수가 나가는 토지인데, 이 토지가 접해 있는 도로는 노란색 도로가 유일합니다. 위 그림에서 바로 스티브 땅입니다.

 토지 주인 스티브는 이 땅을 팔아먹기 위해 아래와 같이 택지로 개발을 했습니다.

 스티브는 A, B, C, D, E, F 땅을 팔아먹고는 초록색의 토지를 무상으로 제공을 한 것이지요. 그렇지 않으면 A, B, C, D, E, F 로 분할된 토지가 팔릴 이유가 없었을 테니까요.

 이렇게 도로를 무상으로 제공을 하고 토지를 팔아먹은 스티브, 초록색 도로를 A, B, C, D, E, F 명의로 공동 등기를 해준 것이 아니라 자신의 명의로 그래로 놔 뒀습니다. 그후 도로를 마틸다에게 팔아 버렸는데 지자체인 서울시 마포구가 이 도로에 매설된 하수관로 확장공사를 했지요.

 그리고는 시일이 흘러흘러 도로 주인인 마틸다의 자금사정이 나빠져서 도로가 공매로 나오게 되었습니다.

 공매 과정을 통해 제임스는 이 도로를 낙찰 받았고 2010. 7. 15. 소유권이전등기까지 마치자마자 2010. 8. 4. 서울 마포구를 상대로 부당이득청구소송을 제기했습니다.

 그럼, 소송에서 마포구가 제임스에게 돈을 줘야 할까요? ^^ 그간 도로의 소유권 변동 현황은 스티브 → 마틸다 → 제임스 로 이어져 왔으니 참고하시어 아래의 문제를 맞춰 보시길 바랍니다.

1. 마포구는 스티브, 마틸다, 제임스에게 그들이 보유했던 기간만큼 사용료를 줘야 한다.

2. 스티브는 지 땅을 팔아먹기 위해 도로를 무상제공했으니 그에게는 줄 필요 없고 마틸다, 제임스에게 사용료를 줘야 한다.

3. 무슨 말씀! 최종 소유자는 제임스이므로 마포구는 제임스에게만 사용료를 주면 된다.

4. 택도 없는 소리, 마포구는 스티브, 마틸다, 제임스 그 어느 누구에게도 절대로 돈을 줄 필요가 없다.

5. 아니다. 요즘 세상이 어떤 세상인데, 마포구는 스티브, 마틸다 모르게 제임스와 사바사바해야 한다.

 답은 생각해 보셨나요? 정답은 4번입니다^^.

 네? 맞추신 분이 계시다고요? 아이고, 형님, 지난 번에 오셨더니 또 오셨군요^^.

 자신의 토지를 팔면서 땅의 일부를 도로로 제공한 경우, 독점적이고 배타적인 수익권을 포기한 것으로 보는 것이 대법원의 일관된 견해입니다. 도로를 제공하지 않았으면 땅이 팔리지 않았을 것이기에 땅의 일부를 도로로 내주고 나머지 땅을 좋은 값으로 팔아 이익을 최대화했기 때문입니다.

 그리고 원소유자인 스티브는 물론이고 도로를 산 마틸다나 제임스 역시 사용과 수익에 제한이 있다는 사실을 잘 알고 소유권을 취득한 것으로 보아 독점적이고 배타적인 사용 수익권을 행사할 수 없습니다.

 이는 경매, 공매, 매매, 대물변제를 통해 산 모든 경우에 다 해당이 됩니다.

 돈 되는 도로, 돈 안 되는 도로 중, 돈 안 되는 도로 이야기였습니다(대법원 2012다26411).

 돈 되는 도로 이야기는 어디에 있냐고요? 제 블로그 "사유지가 도로로 사용되는 있는 경우 3편, 4편, 5편"을 참고하시기 바랍니다^^.

만강일향

만강하시길 바랍니다^^.

민통선 이북지역 통제보호구역 토지

 군사기지 및 군사시설 보호법에 따라 우리나라의 민통선 지역의 토지는 통제보호구역과 제한보호구역으로 나뉩니다. 어떻게 나뉘는가는 아래의 그림을 참고하시면 됩니다.

 군사분계선은 휴전선을 말함이고 남방한계선은 군사분계선에서 아래로 2km 지역을 비무장지대로 설정한 구간을 말합니다. 그리고 그 밑으로 민간인통제구역이 있습니다. 그림처럼 말이죠^^.

 통제보호구역은 민간인통제선 이북지역을 말하는데 통일정책에 필요한 지역이나 취락지역, 안보관광지역 등은 제한보호구역으로 지정할 수가 있습니다.

 제한보호구역은 군사분계선 이남 25km 범위 이내의 지역중 민간인통제선 이남지역이므로 계산상으로는 통제보호구역보다 남쪽으로 15km 더 내려오는군요.

 거리상으로도 알 수 있듯이 제한보호구역보다는 통제보호구역의 행위제한이 좀 더 엄격합니다.

 땅이 군사시설보호구역에 들어 있단 말은 사용수익에 많은 제한이 있음은 물론이고, 특히 민간인통제선 이북지역에 위치하고 있는 통제보호구역은 원칙적으로 관할부대장의 허가를 받아야 출입을 할 수 있습니다.

 그런데 말입니다. 통제보호구역에 위치한 땅이 있는데, 이 땅 주인의 허락 없이 군부대가 이 땅위에 시설물을 설치해서 사용하고 있다면 어찌하면 될까요?

 GOP 철책, 경계초소, 제방, 순찰로, 군사용도로, 콘크리트 옹벽 등의 군사시설을 설치하여 이 땅을 전부 점유하고 있다면 말입니다.

 위의 사진은 철원입니다. 그리고 저기 멀리 보이는 땅의 일부가 경매 예정인데. 현제 군사시설로 이용이 되고 있습니다.

 위와 같이 국가가 토지 소유자의 동의 없이 군사시설로 이용을 하고 있다면 손해배상 및 부당이득반환을 해야 한다는 대법원 판결이 있습니다.

 이 사건 토지가 통제보호구역으로 지정되었다거나 군사분계선에 인접하고 있다는 사정만으로는 그 토지에 대한 직접 활용이나 임대 등을 통한 소유자의 사용 수익이 절대적으로 불가능하다고 할 수 없고, 토지소유자가 국가의 법률상 원인이 없는 사용 수익을 수인하여야 할 의무가 생긴다고 할 수는 없다는 것이 대법원 판결 사유입니다. 

 그리고 보호구역으로 지정된 토지의 주인은 국방부장관을 상대로 당연히 토지매수청구도 할 수 있습니다.

 가끔씩 싸게 나오는 땅을 상대로 눈 뜬 자들, 시간이 많은 자들이 몰리는 이유입니다^^.

만강일향

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부동산경매 최저매각 가격과 공유자우선매수권

 부동산경매 절차를 규정하고 있는 법은 '민사집행법'입니다.

 이 민사집행법이 일부 개정이 될 모양인데, 개정될 주요 내용은 최저매각 가격의 하향조정과 공유자우선매수권 행사방법의 합리화 등입니다.

 최저매각 가격 하향조정이란 경매에 나온 부동산을 빨리 팔기 위해 감정평가금액에서 20% 뺀 금액을 최저매각 가격으로 정하겠다는 것입니다. 이렇게 되면 감정가 대비 80%에서 첫 경매가 시작되겠군요.

 공유자우선매수권 행사방법 합리화란 부동산 공유자가 우선매수를 신고하였으나, 매각기일 종결일까지 보증금과 매각대금을 납부하지 않음으로써 금전적 손실 없이 다른 사람의 경매참여를 방해하는 등의 사례가 발생하는 문제점을 개선하기 위함입니다. 공유자우선매수 신고시 보증을 제공하지 않거나 신고를 철회한 경우에는 우선매수권을 행사한 것으로 간주하고 그 행사 횟수를 1회로 제한함으로써 우선매수권이 경매지연수단으로 악용되는 것을 제한할 수 있도록 한 것입니다.

 이 법이 시행이 되면 첫경매에서부터 낙찰될 때까지의 기간이 단축이 될 것으로 기대가 되며, 공유자우선매수권 행사는 신중을 기해야 할 것입니다.

 그런데 이 법이 대체 언제부터 시행이 되냐고요?

 좀 있어야 될 것입니다^^;;.

 이제 입법예고를 했으니 법제처 심사를 받아야 하고, 국회동의를 거치고 동의가 되면 15일 내에 공표를 하고 공표후 6개월 후에 시행을 합니다. 그러자면 내년 상반기에도 어려울 것 같네요. 더구나 국회동의가 안되면 땡입니다. 참고하시길 바랍니다^^.

 언론에서 민사집행법 개정안인 최저매각 가격 하향조정과 공유자우선매수권 행사방법 합리화 등이 당장이라도 시행이 될 것처럼 보도를 하길해 한 번 적어봤습니다^^.

만강일향

만강하시길 바랍니다^^.

법, 시행령, 시행규칙

  부동산과 관련된 규제, 허가, 절차를 알기 위해서는 법령을 봐야 하는 경우가 생기는데 무슨 순서로 봐야 하며 어떤 차이점이 있는지 애매할 때가 있습니다. 예를 들면 농지전용에 관한 사항을 알기 위해 농지법을 보게되면 농지법시행령과 농지법시행규칙도 있는데 전혀 다른 내용이 아니라 서로 비슷한 부분이 많고 상호보완적인 내용으로 이루어져 있습니다. 그럴 바에는 하나로 합쳐 버리면 간편할텐데....^^ 

  법령의 체계 때문에 그렇습니다. 우리나라는 성문법을 원칙으로 하며 관습법, 판례로 부족한 부분을 보완하는데 최고 우위인 헌법에서 법률과 대통령령, 총리령과 부령, 국회규칙, 대법원규칙, 행정규칙 등을 규정하여 우리나라 법령의 체계를 아래와 같이 정의하고 있습니다.

  1. 헌법

  2. 법률, 대통령긴급명령, 대통령긴급재정경재명령, 조약

  3. 시행령 (대통령령), 국회규칙, 대법원규칙

  4. 시행규칙 (총리령) 각부처령

  5. 행정규칙 (훈령, 예규, 고시)

  6. 조례 (자치 법규)

  7. 규칙 (자치 법규)

  헌법이 모든 법령의 우위에 있고 각 법령간의 지위는 위 번호순이 됩니다. 헌법 다음의 법률은 국회에서 의결, 입법, 공포를 하고 시행령은 법률에서 위임된 사항과 집행을 위해 만들어지는 것입니다. 그리고 시행규칙은 시행령에서 위임된 사항과 집행을 위해 만들 수 있는 것입니다. 그리고 각 법령끼리 충돌이 생긴다면 위 순서에 의한 상위법우선원칙에 따릅니다.

  그래서 법, 시행령, 시행규칙은 하나로 합칠 수 없고 법에서 대통령령으로 정한다 하는 문구가 나오면 시행령에서 상세한 사항을 명시하고 있으니 서로 비교하면서 같이 봐줘야 헌법에서 정한 규정을 준수하는 것이 됩니다. ^^, 그리고 시행령의 별표는 열거에 의한 행위규정이 주고 시행규칙의 별표는 주로 서식으로 채워져 있습니다.

만강일향

만강하시길 바랍니다^^.

농업인의 범위와 농업인주택 설치요건(농업진흥구역, 농업보호구역)

  『농업인이라면 농업인주택을 지을 수 있다』에 대해 알아보겠습니다.

  농지법시행령 제3조에는 농업인의 범위를 다음과 같이 네 가지로 정해놓고 있는데 그 중 하나만 해당이 되면 농업인의 범위에 들어갑니다.

  1. 1천제곱미터 이상의 농지에서 농작물 또는 다년생 식물을 경작 또는

     재배하거나 1년 중 90일 이상을 농업에 종사하는 자

  2. 농지에 330제곱미터 이상의 고정식온실, 버섯재배사, 비닐하우스, 그 밖의

     농업생산시설에 필요한 시설을 설치하여 농작물 또는 다년생식물을 경작

     또는 재배하는 자

  3. 대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 100두, 가금 1천수 또는 꿀벌 10군

     이상을 사육하거나 1년중 120일 이상 축산업에 종사하는 자

  4. 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 120만원 이상인 자

  이상이 농업인의 범위이지만 농업인에 해당된다고 해서 돌아오는 혜택은 별로 없습니다. 단지 법률적 용어로 부르기 쉽게 편의상 규정을 해놓은 것입니다. 옛날 코메디에 나오는 "김수한무거북이와두루미삼천갑자동방삭......."처럼 몹씨 긴 이름을 부르기 불편해서 세 마디로 줄여놓은 것입니다. 위의 네 가지를 다 열거하는 대신, "농업인"이라 하면 얼마나 부르기 좋습니까. ^^

  

  농지원부를 가지고 있다 해도 위의 조건 중 하나 이상을 만족시키지 못하면 농업인이 아니지만, 농지원부를 가지고 있을 정도라면 극히 일부를 제외하고는 위의 조건을 만족시킬 겁니다.

  그럼 농업인주택이란 무엇이냐, 농지법에 의한 농업진흥지역 안에서의 허용하는 건축물 중 하나입니다. 농지법은 농업진흥지역 안의 농지에서 할 수 있는 행위를 아예 정해놓고 있습니다. 비록 국계법상 관리지역에 속하는 농지일지라도 농업진흥지역이라면 관리지역의 행위제한을 받는 것이 아니라 농업진흥지역에서 할 수 있는 행위제한을 받습니다. 국계법에서 정한 용도지역별 건축제한의 예외 중 대표적인 것이 농지법과 산지관리법입니다.

  농지(전, 답, 과수원)이지만 농업진흥지역 밖의 농지는 농업인주택 거론할 필요도 없이 그냥 국계법상 용도지역에서 허용하는 건축물을 지으면 됩니다. 그리고 농업진흥지역은 다시 농업보호구역과 농업진흥구역으로 나뉘는데, 농업보호구역 안에서는 단독주택, 수퍼마켓 등을 설치할 수 있어서 굳이 자격 요건이 까다로운 농업인주택으로 지을 필요 없습니다.

  그러면 왜 법에서는 농업인주택을 따로 규정하고 있을까요. 그것은 농지에다가 농업인주택을 짓기 위해서는 농지전용을 해야 하는데 이때 내야하는 농지보전부담금이 면제되기 때문입니다. 농업진흥지역 밖의 농지나 농업보호구역에 속하는 농지에는 자격이 되면 농업인주택을 지을 수 있고 안되면 단독주택이나 다른 건축물을 지으면됩니다. 하지만 농업진흥구역에서는 의식주를 해결할 수 있는 주택으로는 농업인주택밖에 없습니다.

  그럼, 여기서 농업인주택을 지을 수 있는 자격요건을 알아봐야죠. 농업인이면서 아래의 요건을 모두 갖추어야 합니다.

  1. 주택을 지으려는 사람이 농업인(이하 임업, 축산 포함)이어야 한다.

  2. 그 농업인은 세대주여야 한다.

  3. 농업인 세대의 농사로 얻는 수입이 연간총수입의 반을 넘어야 하거나 혹은

     세대원 노동력 2분의 1 이상으로 농사를 지어야 한다.

  4. 1 세대당 부지의 총면적이 200평 이하여야 한다. (5년간 전용면적 합산)

  5. 마지막으로 농사 짓는 곳의 시군구이거나 연접한 시군구에

     주택을 지어야 한다.

  위와 같은 요건을 모두 갖추면 아래와 같은 혜택을 볼 수 있습니다.

  1. 농업진흥지역(농업진흥구역, 농업보호구역)에서는 농지보전부담금 면제됩니다.

     단, 농지전용허가를 받아야 합니다.

  2. 농업진흥지역 외의 지역에서는 무주택세대주가 최초로 설치하는 경우에는

     농지보전부담금 면제됩니다. 그리고 농지전용신고로 가능합니다.

  3. 귀농한 지 얼마 안돼 현재는 위의 요건을 못 맞추더라도 1년 내에

     가능하다고 판단이 되면 귀농인도 농업인주택을 지을 수 있습니다.

  2002년 행정심판의 기록에 따르면, 2002년에 서울 구로구 개봉동에 사는 분이 개봉동에서 승용차로 50 km 떨어진 고향에 창고시설을 설치하기 위해 농지전용신고를 했는데 수리가 안되고 반려가 되었습니다. 자기 소유의 농지에 창고를 설치하고자 했는데 신고서가 반려된 사유는 아래와 같습니다.  

  1. 서울에서 직장 생활을 하면서 고향에는 명절 때나 오는데 직접 농작물을

     경작했다고 인정하기 어렵다. 이장은 책임감 있는 마을의 대표자임을

     감안할 때 그의 확인 내용은 신뢰할 만하다.

  2. 직접 경작했다고 인정하여 농업인으로 보아준다고 하더라도, 농업수입액이

     연간총수입액의 2분의 1을 초과하였다거나 세대 전체의 노동력의 2분의 1

     이상을 투입하여 농사에 종사하였다고 인정할 만한 아무런 근거가 없다.

  이처럼 농업인주택을 설치하려면 사전에 준비를 잘 해놓아야 합니다. 그리고 흔히 같은 뜻으로 쓰이는 농어가주택, 농어촌주택은 농지법상의 농업인주택과는 차이가 있습니다. ^0^

만강일향

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상가 월세로 본 매매가

  요즘 은행의 예금이자가 4.2 % 정도 된다고 가정할 때, 보증금 8천, 월세 4백만원 상가의 대략적인 월수입은,

  

   -.보증금 이자 : 80,000,000원 x 4.2% ÷12개월 = 280,000원

   -.관리비 수입 및 지출/세금 : 받고 나가는 금액이 거의 비슷하므로, 0원  

   -.월세 : 4,000,000원

   -.월수입 합계 : 4,280,000원

  은행 예금이자가 4.2%이니 상가의 기대수익은 최소 이보다는 높아야죠. 6%의 수익을 기대한다면,

   6% ÷ 12월 = 0.5%, 1 ÷ 0.5% = 200배

  위와 같은 계산으로 7%는 171배, 8%는 150배, 9%는 133배이므로,

   -.6%일 때 : 4,280,000원 ×200 = 856,000,000원

   -.7%일 때 : 4,280,000원 ×171 = 731,880,000원

   -.8%일 때 : 4,280,000원 ×150 = 642,000,000원

   -.9%일 때 : 4,280,000원 ×133 = 569,240,000원

  기대수익이 올라갈수록 상가의 값은 내려가는군요. 6%일 때와 9%일 때의 차이가 무려 3억원 정도나 차이가 납니다. 상가 매수자의 기대수익에 따라 차이가 있겠지만 현재의 은행의 예금이자를 기준해야 하니 6%나 7%가 적당할 것 같습니다. 8%와 9%는 계산하기 귀찮은 분이나 좀 더를 원하는 분을 위해 참고로 뽑은 수치입니다. ^0^

  단순하게 계산해서, 상가의 개략적인 매매가를 추정해보려면 월세에다가 200이나 171을 곱하면 됩니다. 물론 절대적인 것은 아님을 참고해 주세요.

만강일향

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토지와 건물의 공유지분 법정지상권

  법정지상권은 민법 제366조에서 정한 법정지상권, 관습으로 정한 관습상의 법정지상권이 있습니다. 두 경우 다, 같은 사람의 소유의 토지와 건물이 매매 등으로 각각 다른 사람의 소유로 되었을 때 건물의 존재를 보호 받기 위해 인정되는 것이나, 틀린 점은 저당권을 설정 여부입니다.

  저당권이 설정되어 있으면 법정지상권을 따지고 안되어 있으면 관습상의 법정지상권을 따집니다. 하지만 같은 건에서 두 가지를 한꺼번에 검토해야 할 때도 많으므로 일률적인 적용은 곤란합니다.

  법정지상권이나 관습상의 법정지상권은 토지의 소유권 이전 상황도 알아야 하지만 특히나 건물의 과거 이력을 잘 알아야 그 성립 여부를 판단할 수 있습니다. 토지는 토지대장이나 토지등기부등본만 있으면 파악할 수 있으나 건축물은 미등기 건물도 있고, 건축물대장에도 등재가 안되어 있는 경우가 많아 소유권이 어떻게 변동되었는지 알기가 쉽지 않습니다.

  법정, 관습상 지상권에 관한 대법원 판례를 사례별로 열거만 해도 책 한권은 족히 나올 정도로 관련 분쟁이 많고도 많습니다. 이는 곧 법정, 관습상 지상권이 성립되느냐 안되느냐 판단은 법적인 문구상으로만 해석한다면 쉬울 것 같지만 다양한 수가 존재하기 때문에 어렵다는 뜻입니다.

그 중에서도 특히, 공유지분에 대한 법정지상권은 좀 더 까다롭습니다. 건물만 공유지분, 토지만 공유지분, 구분소유적 공유, 토지와 건물이 공유지분 등. 하지만 이런 경우에도 법원의 판례를 적절히 참고 한다면 원하는 답을 거의 다 얻을 수 있습니다.

  1. 건물만 공유지분 : 건물공유자 1인이 그 건물의 부지인 토지를 단독으로 소유하면서 토지에만 저당권을 설정하였다가 그 저당권에 의한 경매로 토지소유자가 달라진 경우에는 법정지상권 성립합니다. 이는 토지 소유자가 자기뿐만 아니라 다른 공유자들을 위하여도 위 토지의 이용을 인정하고 있었으므로 토지전부에 관하여 건물의 존속을 위한 법정지상권 취득합니다. 대법원 판결문 (2011.1.13 선고) 첨부합니다.

  2. 토지만 공유지분 : 토지 공유자의 한사람이 다른 공유자의 지분 과반수의 동의를 얻어 건물을 건축한 후 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우 관습상의 법정지상권 성립하지 않습니다. 이는 토지 공유자 1인으로 하여금 자신의 지분을 제외한 다른 공유자의 지분에 대하여서까지 지상권 설정의 처분 행위를 허용하는 셈이 되어 부당하기 때문입니다. 대법원 판결문 (1993.4.13 선고) 첨부합니다.

  3.  구분소유적 공유관계 : 구분소유적 공유관계에 있는 토지의 소유자들이 그 토지 위에 각자 독자적으로 별개의 건물을 소유하면서 토지 전체에 관해 저당권을 설정하였다가 그 저당권의 실행으로 토지와 건물의 소유자가 달라지게 되면 법정지상권 성립합니다. 공유자 1인이 구분소유의 토지나 건물에 저당권을 설정했다가 저당권의 실행으로 소유자가 달라지게 된 경우에도 건물 소유를 위한 법정지상권 성립합니다. 대법원 판결문 (2004.6.11 선고) 첨부합니다.

단, 구분소유적 공유관계에 있는 자가 자신의 특정소유가 아닌 부분에 건물을 신축한 경우에는 법정지상권 성립하지 않습니다.

  4. 토지와 건물 공유 지분 : 여기에서만 몇가지 경우가 또 생기는군요.

    1) 토지 공유자 (A, B) 와 건물 공유자 (C, D) 가 틀릴 때 : 당연히 법정지상권 성립안됩니다. 그러나 공유자가 과거에는 같은 적이 있었다면 이야기가 달라지므로 아래의 2), 3)을 참고해야 합니다. 

    2) 토지 공유자 (A, B) 와 건물 공유자 (B, C) 가 일부 중복될 때 : 여기서 네가지 경우가 더 생기는군요. -_-;;, 하지만 확률적으로 성립 안될 가능성이 더 많습니다. 세가지는 안되고 한가지는 법정지상권 분쟁이 안일어날 것 같습니다.

    3) 토지 공유자 (A, B) 와 건물 공유자 (A, B) 가 일치할 때 : 성립 여부를 따질 필요 없을 것 같습니다. 법정지상권으로 인한 분쟁이 생길 확률이 희박합니다. 토지와 건물의 공유자가 계속 같기 때문입니다. 만일 틀려진다면, 위의 2)번으로 올라가서 따져야 합니다. ^0^

  위의 공유지분에서도 범위를 넓혀 검토해볼 수도 있을 겁니다. 가령 공동지분인데 건물은 미등기, 공동지분인데 구건물 철거후 신축, 공동지분인데 무허가 건물 개축이나 신축했다면 그 범위는 마냥 넓어집니다. 그래도 대략적으로 법정지상권 성립 유무를 유추해볼 수는 있지만 위험한 일이라서 생략하겠습니다. ^0^, 판단은 법원의 몫이고 대법원의 판결마져도 시일이 흐르면 변할 수도 있으니까요.   

  법정지상권은 건물의 소유를 위한 것입니다. 일반매매에서는 서로 합의에 의해 매매가 이루어지므로 법정지상권이라는 의미가 크게 부각되지는 않습니다만, 주의해야 할 점이 한가지 있습니다. 만일 법정지상권이 성립되는 건물이 있는데 꼭 사야 한다면 토지소유자와 약정을 맺어서는 안됩니다. 토지의 점유, 사용에 관한 약정은 나중에 불리하게 작용할 수 있습니다. 법정지상권은 약정 없이도 건물 소유를 위한 토지 사용을 인정하는 것입니다.

만강일향

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사회복지법인 (특수법인) 기본재산 매매할 때 관청의 허가

  특수법인의 재산은 매도, 증여, 교환, 임대, 담보제공 또는 용도변경하고자 할 때는 주무 관청의 허가를 받아야 합니다. 특수법인은 사회복지법인, 학교법인, 종교법인, 의료법인, 공익법인 등이 있습니다.

  일반매매일 경우에는 허가 받기에 무리가 없지만 경매는 허가 받기 힘듭니다. 소속법인의 대표자의 동의서가 첨부되어야 매매 허가가 나오는데 경매로 넘어간 물건에 동의서를 쉽게 써줄 이가 얼마나 되겠습니까. 법원에 허가서를 제출하지 못하면 매각불허가 떨어지고 입찰보증금은 떼일 수 있습니다.

  좀 불합리한 것 같지만 법 조항에 그렇게 규정이 되어 있어 조심하는 수밖에 없습니다. 법인별로 관련 조항을 살펴보겠습니다.

  1. 사회복지법인 : 사회복지사업법 제23조제3항에 "기본재산을 매도, 증여, 교환, 임대, 담보제공, 또는 용도변경을 하고자 할 때에는 보건복지부장관의 승인을 받아야 한다" 라고 되어 있습니다. 기본재산이란 시행규칙 제12조제1항제1호에 의하면 부동산입니다.

그러면 승인을 어떻게 받아야 할까요. 기본재산의 처분을 결의한 이사회 회의록 사본 1부, 처분하는 기본재산의 명세서 1부, 처분하는 기본재산의 감정평가서 1부를 주무관청에 제출해야 합니다. 그리고 주무관청은 심사후 승인을 해주겠지요.

경매에서는 이 승인이 문제가 됩니다. 대법원은 "최고가매수신고인이 부동산 취득에 관하여 보건복지부장관의 허가를 얻지 못하였다면 민사집행법 제121조 제2호에 정한 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 자격이 없는 때에 해당하므로 경매법원은 그에 대한 매각을 불허하여야 한다" 고 원심을 그대로 결정했습니다.

이 사건 대상 부동산은 사회복지법인의 영유아보육시설이었습니다. 판례 첨부합니다.

  2. 학교법인 : 사립학교법 제28조 제1항에 "학교법인이 그 기본재산을 매도, 증여, 교환, 또는 용도변경하거나 담보 제공하고자할 때에는 관할관청의 허가를 받아야 한다" 라고 규정되어 있습니다.

사회법인과 마찬가지로 기본재산의 명세서, 기본재산의 감정평가서, 이사회회의록 사본을 첨부하여 허가 신청을 해야 합니다. 대법원은 학교법인이 해산되어 사실상 학교법인으로서 실체를 상실하고 기능을 수행할 수 없게 된 경우에도 관할관청의 허가가 필요하다고 판결했습니다. 판례 첨부합니다.

  3. 종교법인 : 전통사찰의 보존 및 지원에 관한 법률 제9조 제1항에 "전통사찰의 주지는 동산이나 부동산을 양도하려면 소속대표단체 대표자의 승인처를 첨부하여 문화체육관광부장관의 허가를 받아야 한다" 라고 되어 있습니다.

대법원은 강제경매절차에서 법원으로부터 매각허가를 받아 소유권이전등기까지 이루어진 사안에 대해서도 관할관청의 처분허가가 없었음을 이유로 하여 소유권이전등기가 무효라고 판시했습니다. 경매법원에서는 매각허가결정을 내렸는데도 불구하고 적법한 절차가 아니라고 한 것입니다. 판례 첨부합니다.

그런데 여기서 한가지 짚고 넘어가야 할 점은 법은 전통사찰과 일반사찰을 구분하여 보호(?)를 하고 있습니다. 대법원 판례는 "전통사찰로 지정, 등록되지 아니한 일반사찰의 재산처분 행위가 관할관청의 허가 없이 이루어졌다거나 그 처분대상 부동산이 사찰의 기본재산이라는 이유만으로 무효로 볼 수 없다" 라고 판결했습니다. 판결문 첨부합니다. 그래서 요즘은 조그마한 암자라도 지으면 다 종단에 등록하는 모양입니다. ^0^

  4. 의료법인 : 의료법 제48조 제3항에 "의료법인이 재산을 처분하거나 정관을 변경하려면 시도지사의 허가를 받아야 한다"라고 규정되어 있습니다. 

그런데 흥미로운 대법원 판례가 있습니다. 의료법인의 부동산에 근저당을 설정할 당시 이미 관할관청의 허가를 받았다면 그 저당권의 실행으로 한 경락은 별도의 허가가 필요 없다고 했습니다. ^0^, 판례 첨부합니다.

  5. 공익법인 : 공익법인의 설립, 운영에 관한 법률 제11조 제3항에 "공익법인은 기본재산을 매도, 증여, 임대, 교환, 또는 용도변경하거나 담보로 제공하거나 일정금액 이상 장기차입을 하려면 주무관청의 허가를 받아야 한다" 라는 규정이 있습니다. 

공익법인이라 함은 재단법인 또는 사단법인으로서 사회일반의 이익에 공여하기 위하여 학자금, 장학금 또는 연구비의 보조와 지급, 학술, 자선에 관한 사업을 하는 법인을 말합니다.

대법원 판례 역시 경매시 허가를 받아야 한다고 판결하고 있습니다. 그런데, 기채하면서 주무관청의 허가를 받은 바 있었다 하여 그 허가의 효력이 기본재산의 처분에까지 미치는 것이라고는 볼 수 없다고 했는데 이는 위의 의료법인 판례와는 조금 시각을 달리하는 것 같습니다. 어떤 종류의 기채였는지 확인해야 의료법인의 판례와 정확한 비교가 될 수 있겠네요. 판례 첨부합니다.

  이처럼 특수법인 매매에 있어서는 주무 관청의 허가가 반드시 필요하니 혹여 이런 경우에 부딪힌다면 허가를 득할 수 있는지를 먼저 판단해야 합니다.

만강일향

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땅을 왜 사려고 하나요?

  토지 투자에 있어서 난제는 공법상의 규제입니다. 토지를 둘러싸고 있는 규제가 너무 많고 어떤 법을 적용해야하는지 모호합니다. 거기다가 건축법까지 훑어봐야 합니다. 토지와 건축물은 불가분의 관계이니까요.

  그렇다고 바쁜 시간을 쪼개서 관련 법을 따로 공부할 수도 없는 노릇입니다. 아는 사람이 조금만 코치해주면 안심하고 땅을 살 수 있을 것 같은데 하는 생각이 들기도 합니다.

  이런 점을 이용하여 한동안 기획부동산이 난립한 적이 있었습니다. 북한강 주변의 경치 좋은 땅을 사면 모든 걸 다 알아서 관리해주고 팔 때는 시세차익까지 남기게 해주겠다고 말입니다. 그리고는 길도 없는 산속의 땅을 도면상, 필지상으로만 길을 내고 네모 반듯한 땅으로 그려놓고 마구 팔아치웠습니다. 아직도 못 팔아치운 땅이 남아 있는 모양인지 요즘도 가끔 전화가 옵니다. 대체 집 전화번호는 어떻게 알았는지-_-;

  이런저런 이유로 땅은 접근하기가 까다롭습니다. 그럼에도 불구하고 사람들은 땅을 삽니다. 그리고 또 사려고 합니다.

  아마도 땅을 밟고 있어야만 하는 인간의 태생적, 환경적, 경제적 원인 때문이 아닐까 생각합니다. 땅에서 태어나고 땅에서 살고 땅을 통해 부가가치를 창출하고 등등. 기특한 것은 땅위에서 경제활동을 하면서 오랫동안 수익을 뽑아먹어도 땅의 본질적인 가치는 떨어지지 않고 오히려 더 올라가기만 합니다. 개발이라도 될 양이면 대박의 신화도 기대해볼 수 있습니다.

  그래서 사람들은 땅은 삽니다. 

  봉건시대에 땅은 권력이었습니다. 땅을 가진 자는 지주로서 지배계급의 지위를 누리며 땅 없는 자들을 지배했습니다. 우리나라뿐만 아니라 다른 나라도 마찬가지였습니다. 전쟁의 역사는 영토확장의 역사였다고 해도 틀린 말은 아니니까요. 

  봉건시대의 역사를 거치지 않은 미국도 마찬가지였습니다. 약 150 여년전, 『바람과 함께 사라지다』의 무대였던 미국 조지아주에서는 농장주의 부의 척도는 바로 농장 땅의 넓이였습니다. 땅덩어리 큰 미국이 그러할진데 작은 나라는 오죽했겠습니까.

  그래서 사람들은 또 땅을 사는 모양입니다.

  땅을 사는 목적도 참으로 다양하겠지요. 하지만 굵게 따져보면 목적은 딱 두가지입니다. 하나는 땅을 직접 경제적인 목적에 이용할 실수요자, 다른 하나는 시세차익을 바라고 투자목적으로 사 놓는 사람.

  실수요자가 사려는 땅은 말할 필요가 없죠. 땅을 이용해 주택을 지을 사람, 공장을 지을 사람, 창고를 지을 사람, 농사를 지을 사람은 망설일 필요가 없이 당연히 사야지요.

  하지만 투자목적으로 땅을 사려는 사람은 이쯤에서 정말 이땅을 사면 시세차익을 얻을 수 있는지 한번쯤 다시 생각을 해야 합니다. 시세차익이란 원하는 시기에 팔았을 때 남는 돈을 말합니다. 땅 팔기 쉬운가요? 특히 시골 땅은 사기는 쉬워도 팔기는 힘듭니다. 그럼 어떻게 해야 하나요. 땅을 사지 말아야 하나요?  네, -_-;

  답사 겸해서 이곳저곳을 다녀보면 항상 드는 생각이 있습니다. "우리나라 땅 참 넓구나" 물론 인구에 비해서 입니다. 서울, 대도시, 수도권 일부를 제외하고는 빈 땅이 참 많습니다. 몇십년이 흘러도 변함 없을 땅 말입니다. 비록 땅이 반듯하고 평탄하고 보기 좋아보여도 개발에서 소외된다면 계속 농사나 지어야지요.

  이런 빈 땅들이 평당 몇십만원은 훌쩍 넘어갑니다. 직사각형으로 정리된 농업진흥구역의 땅조차 평당 몇만원씩 합니다.(일반적인 땅 값이니 오해 없으시길 바랍니다.)  땅은 많은데 값은 꽤 하니 살 사람이 없는 거지요. 그래서 사기는 쉬워도 팔기는 힘들다고 말한 것입니다.

  땅으로서 큰 차익을 남기는 사람을 따로 있습니다. 우직하게 땅을 바탕으로 살아온 실수요자입니다. 그 외 사람은 욕심 부리면 안됩니다. 혹여 땅으로 대박을 얻겠다는 생각이 있다면 과욕입니다. 요즘은 로또 당첨보다 더 희박한 확률입니다. 로또 당첨자는 최소한 일주일에 한명 이상씩 꼬박 나오니까요.

  그럼 어떻게 해야 하나요. 간단합니다.

  비빌 언덕이 있는 땅을 사야 합니다. 주변 경관이 뛰어난 땅을 사야 합니다. 이도저도 아니면 싸게 사야 합니다.(싼 땅이 아닙니다.) 비빌 언덕이 있는 땅이란 다른 점유자가 있어서 팔아먹기 좋은 땅입니다. 주변 경관이 뛰어난 땅은 찾는 사람이 많습니다. 그리고 싸게 사면 쉬이 팔 수 있습니다. 간단하면서 상대적으로 쉽게 시세차익을 얻을 수 있는 방법이지만 실천은 어려운 모양입니다. ^0^ 

  혹자는 개발지를 선점해야 한다고 하는데 그건 개인적인 능력이므로 따로 거론을 안하겠습니다. 묻지마 투자는 모든 법과 규제와 상식을 뛰어넘는 최상위의 기법이니 더더욱 언급할 필요 없습니다. ^0^

만강일향

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특별대책지역 I권역, II권역 행위제한 비교

수질보전 특별대책지역으로 지정된 토지를 접하게 될 때는 신경을 써야 합니다.  "환경부 훈령"을 검토해보면 특별대책 II권역과 특별대책 I권역 하수처리구역 내 지역은 특별한 행위제한이 없이 국토계획법상 용도지역의 규정을 적용하여 건축물을 건축할 수 있지만 특별대책 I권역 중 하수처리구역 외 지역은 필지 분할을 한 시기에 따라서 행위제한과 거주제한이 있습니다. 쉽게 알아볼 수 있도록 표로 정리해 봤습니다.

<특별대책지역 1권역 내 하수처리 외 지역에서의 필지분할 등에 따른 입지제한기준>

  수도권에서 I권역은 남양주시, 여주군, 광주시, 가평군, 양평군, 용인시 각지에 광범위하게 분포되어 있습니다. 이러한 규제의 틈바구니 속에서 계획관리지역은 용케도 피해 나갔네요. 계획관리지역은 건페율이 40% 로 타 용도지역보다 20% 가 더 많다는 이유에다 건축 규제가 적어서 수도권에서 인기가 있는 땅입니다.

만강일향

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불법건축물과 식품위생법 위반

 건축법에 의하면 건물의 건축에는 관할구청장의 허가를 요하고, 허가권자는 건축법 위반 건축물을 사용하여 행할 다른 법령에 의한 영업 기타 행위의 허가를 하지 아니하도록 요청할 수 있다고 규정하고 있습니다.

 따라서 식품위생법상으로 시설기준을 충족하여 일반음식점 영업신고를 했다고 하더라도 당해 건축물이 허가를 받지 아니하여 불법건축물 혹은 무허가 건축물이라면 적법한 일반음식점 영업의 신고라고 할 수 없어 구청으로부터 그 수리가 거부될 수밖에 없고 그러한 상태에서 일반음식점 영업행위를 계속하는 것은 무신고 영업행위에 해당이 됩니다.

 이는 식품위생법과 건축법은 그 입법 목적, 규정사항, 적용범위 등을 서로 달리하고 있어 식품접객업에 관하여 식품위생법이 건축법에 우선하여 적용되지 않기 때문입니다. 그러므로 적법한 신고에 해당이 되려면 두 법령을 다 충족을 시켜야만 합니다.

 신고하는 업종이 이러할진데, 허가를 받아야 하는 업종은 더 말할 나위가 없겠지요. 신고 없이 그냥 무대포로 영업을 할 경우, 구청의 무신고 영업단속과정에서 적발이 된다면 구청의 고발로 벌금형에 처해지게 됩니다.

대법원 판례 링크합니다.

2008도6829, 불법건축물과 식품위생법 위반

만강일향

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이행강제금과 위법건축물

  이행강제금과 위법건축물에 대해 자세히 살펴보겠습니다. 이행강제금은 위법건축물에게 부과되는 벌금입니다.

  1. 이행강제금의 부과 절차 : 구청에서 2회의 시정 명령을 내린 후 부과하며, 2회의 시정명령 없이 곧 바로 이행강제금을 부과하는 것은 절차법 위반이므로 이의 제기 가능합니다. 

  2. 이행강제금의 부과 범위 : 1년에 2회의 범위에서 그 시정 명령이 이행될 때까지 반복하여 부과됩니다. 다만 연면적이 85제곱미터 이하인 주거용 건축물은 총 부과 횟수가 5회를 넘지 아니하는 범위에서 해당 지방자체단체의 조례로 부과 횟수를 따로 정할 수 있지만 일부를 근린생활시설로 이용하고 있으면 해당되지 않습니다. 건축법과 해당 구청의 조례도 같이 봐야 합니다. (건축법 제80조, 건축법시행령 제115조의2 첨부합니다.)

  3. 이행강제금과 과태료 : 법률 전문 개정으로 인해, 위반행위 발생 시기가 1992년 5월 31일 이전인 경우에는 이행강제금을 부과하는 것이 아니라 과태료를 부과합니다. 그리고 과태료 부과 횟수는 1회이며, 납부후에는 추인허가가 가능합니다. (대법원 2004마953 결정문 첨부합니다.)  적발일이 아니라 위반행위발생일을 기준으로 합니다.

  4. 이행강제금 징수의 소멸 시효 : 징수의 소멸시효는 지방재정법 제82조제1항에 따라 5년이지만, 일단 이행강제금 부과를 고지후에는 5년 동안 고지를 하지 않고 넘어가는 지자체는 없다고 보면 됩니다. 위반행위발생일로부터 적발일까지 5년이 아닙니다. 이것은 소멸시효가 없습니다. -_-;

  5. 위법건축물에서의 영업신고와 영업허가

    1) 건축법 제79조 : 허가권자는 위법건축물에 대하여는 다른 법령에 따른 영업이나 그밖의 행위를 허가하지 않도록 요청할 수 있다. 

    2) 식품위생법에 의한 음식점 영업 : 식품위생법상 음식점 영업신고 요건을 갖추었어도 건축물이 무허가 건물이라면 영업을 할 수 없습니다. (대법원 2008도6829 판결 첨부합니다.), 신고 사항이 불가하니 허가 사항은 당연히 안되겠죠.

    3) 의료법에 의한 의원 개설 : 신고와 허가를 구분해서 법 적용을 하고 있습니다. 허가를 받아야 하는 종합병원이나 병원 등의 개설과는 달리 의원, 치과의원, 한의원, 조산원 등을 개설하는 경우에는 보건복지가족부령이 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장에게 신고하면 족하므로 위법건축물에서 영업이 가능합니다. 단, 건축물대장에서 관리하지 아니하는 무허가건축물에서는 안됩니다. (법제처 09-0007, 2009.4.2, 경기도 복지건강국 보건위생정책과, 질의답변서 첨부), 허가업종은 불가하지만 신고업종은 가능하다는 해석입니다. 하지만 이런 법령해석집까지 나올 정도면 실무에서는 의원 개설이 쉽지만 않을 겁니다.

  6. 위법건축물을 살릴 수 있는 방법 : 해당 지역의 건폐율과 용적율을 따져봐서 비율 안에 들어오면 일정 비용 납부하고 추인허가 가능합니다. 구청 담당자와 상의하면 됩니다. 간혹 구청 담당자가 건축사사무실에 가서 상담하라고 미루는 경우가 있는데 그럴 필요 없습니다. 구청 담당자가 제일 잘 알고 있습니다.

  7. 등기부등본도 있고 건축물대장 존재 : 설혹 등기부등본이 있고 멀쩡히 건축믈대장이 존재해도 건축물이 가지는 건축관련 법령상의 위법사항은 치유되지 않습니다. (대법원 98두19070 판결문 첨부합니다.) 그러니 건물을 살 때, 입주할 때, 임차할 때 매사에 신중해야 합니다. 건축물대장에는 2층인데 실제로 가보니 2층위에 옥탑방이 더 있다면 위법건축물입니다.

 

  8. 위법건축물을 살릴 수 없을 경우 : 85제곱미터 이하의 주택이면 이행강제금이 총 5회로 끝나서 그나마 다행이지만 이에 해당되지 않으면 철거를 해야 하느냐, 이행강제금을 물더라도 그냥 가져가느냐 양자간 결정을 해야겠죠. 간혹 선거철 등 국가적으로 빅이벤트가 있기 전에 선심용으로 위법건축물, 위반건축물, 불법건축물, 무허가건축물을 양성화를 시켜주는 때도 있어 딱 잘라 말하기 그 누구도 힘듭니다. 더구나 큰 공사인 경우에는 위반사항을 시정하고 싶어도 못할 수 있습니다. 하지만 제 개인적인 생각으로는 뜯어내더라도 시정할 수만 있다만 시정하는 것이 좋다는 생각입니다. 가게라도 있다면 영업행위를 할 수가 없습니다. 

  

  두서 없이 적어봤습니다. 제 설명이 부족하다면 첨부한 파일 참고해주세요.

건축법 제80조 이행강제금

건축법시행령 제115조 이행강제금의 부과 및 징수

건축법시행령 제115조 별표15 이행강제금의 산정기준

2008도6829, 위법건축물에서의 일반음식점 영업허가

법령해석례, 위법건축물에서 의원개설

2004마953, 위법건축물 과태료 적용

98두19070, 영업허가신청 반려 처분 취소

만강일향

만강하시길 바랍니다^^.

위법건축물(위반건축물)

  건축물대장을 보면 이렇게 위법건축물로 표시되어 있는 주택, 상가, 집합건물 등을 볼 수 있을 겁니다. 여기서는 위법건축물이라고 표시를 했지만 건축법상 정확한 표기는 위반건축물입니다. 아마 지자체마다 조금식 표현을 달리하고 있어서 이런 현상이 나오는 건데 "위반건축물, 위법건축물, 불법건축물" 다 비슷한 말입니다.

  위반건축물이 발생하게 되는 경위는 준공검사를 다 마치고 나서 건축주가 건축허가 때의 면적과 다르게 관할 관청의 허가 없이 임의로 추가 시설물을 설치했기 때문입니다. 예를 들어 단독주택의 보일러실을 약간 넓힌다고 샌드위치판넬로 1.5m x 1.5m x 2m 정도로 건물벽에서 튀어나오게 해도 그 주택 전체가 위반건축물로 변해버립니다.

  위반건축물은 관계 공무원 (옛날에는 동사무소 직원이 담당했지만 지금은 각 구청 건축과에서 합니다.) 이 준공검사가 끝난 건축물을 일정기간이 지난 후에 다시 실사를 해서 적발하기도 하고 주위에서 꼰지르기도 하고 시에서 몇년마다 한번씩 하는 항공촬영에서 드러나기도 하여 등재가 되는 겁니다. 하지만 모든 위반건축물들이 다 건축물대장에 위반건축물로 등재가 되는 것은 아닙니다. 관청에서 정말로 모르는 경우도 있고 저기 먼 시골 같은 곳에서는 알면서도 넘어가는 경우도 있고 해서 위반사항이 분명히 있음에도 불구하고 건축물대장에는 아무런 표시가 없는 건축물이 무지 많습니다.

  어떤 사람이 노후 대책으로 1층은 음식점이고 2층은 사무실이고 3층은 주택으로 이용하고 있는 근린주택을 샀다고 합시다. 물론 전 주인에게 산 그대로 근린주택을 하나도 위법하게 손대지 않있습니다. 1, 2층에서는 월세를 받으며 자기는 3층에서 생활하면서 이런 식으로 몇 년이 무탈하게 흘렀습니다. 그런데 갑자기 관청에서 "귀하의 근린주택 3층 부분이 무단증축되었으므로 건축법 위반사항이 발생되어 이행강제금 3백만원 부과대상이오니 언제까지 시정해주시기 바랍니다. 시정이 안되면 1년에 최대 2회의 범위에서 시정될 때까지 매년 이행강제금이 부과됩니다." 라는 통지가 옵니다. 

  환장합니다. 그 즉시 관청에 들어가 거세게 항의를 합니다. 난 건물에 손 댄 적 없다. 다 전 주인이 그렇게 해놓은 것이다. 벌금을 물릴려면 전 주인에게 물려라. 그리고 느그들이 그런 위반사항을 미리 적발해서 건축물대장에 표시를 해놨으면 내가 그걸 보고 안 샀을 거 아니냐. 느그들 직무유기 아니냐. 이렇게 떠들어봐야 소용 없습니다. 담당 공무원이 몇 명이나 된다고 그 많은 건축물을 일일이 다 감시를 합니까. 이 말 한마디에 그들은 면책이 되어버리는 게 현실입니다. -_-

  엎친 데 덮친 격으로 1층 식당이 얼마 전에 새로운 임차인으로 바뀌었습니다. 새 임차인은 권리금도 지불했고 식당 인테리어도 새로이 해서 영업허가 받으러 구청에 갔더니 그 건물이 위반건축물이라서 영업허가를 내줄 수 없다고 하더라 하면서 어쩌면 좋냐고 합니다. 많은 비용을 투자해놓고 임차인은 영업을 못할 지경에 이른 것입니다. 이런 경우 종종 발생합니다.

  이럴 땐 우선 위반사항이 정확히 무엇인지 함마질 몇 번으로 가볍게 해결할 수 있는지 다이아몬드 카터날로 잘라버릴 수 있는지 판단해서 시정을 해야 하고, 위 사례와 같이 3층 주택이 무단증축일 경우 그 지역 건폐율과 용적율을 따져서 여유가 있으면 합법적으로 양성화가 가능하니까 담당 공무원과 상의를 해야 합니다. 이도저도 아니라면 숙고를 해야 합니다.

  이행강제금은 최초의 시정 명령이 있었던 날을 기준으로 하여 1년에 2회 이내의 범위에서 그 시정 명령이 이행될 때까지 매년 반복하여 부과된다고 하니까 재수 없으면 1년에 2회씩 부과될 수도 있겠네요. 그러면 위의 사례처럼 불법증축된 3층 주택 부분을 계속 사용하면서 얻는 경제적 이득과 이행강제금 부과금액을 비교해봐야 하고 위반건축물이 시정되지 않는 이상 1층은 식당과 같이 영업신고를 하거나 영업허가를 득해야 하는 업종은 들어올 수 없는 것까지를 고려해야 합니다. 신고, 허가 없이 할 수 있는 업종은 가능합니다. 가능은 하지만 벌금은 계속 부과됩니다.

  이런 상태로 계속 유지가 된다면 건물주는 골머리를 싸매게 됩니다. 이행강제금을 납부하지 않아 몇 천만원씩 벌금이 체납되어 있는 경우도 실제로 있습니다. 그래서 버티다 못해 어쩔 수 없이 막대한 비용을 들여서 위반된 부분을 철거하기도 합니다.

  단독주택, 빌라, 연립, 상가 등을 살 때는 이런 부분을 면밀히 살펴서 위와 같은 경우가 발생하지 않도록 해야 합니다. 특히 경매에서 주의를 해야 하는데 매각물건명세서에 제시외 건물이 있는 경우입니다. 보통 건축물대장 상에 등재되어 있지 않은 부분을 제시외로 합니다. 위법건축물일 가능성이 많습니다. 아무 말썽 없던 건물도 경매로 주인이 바뀌면 꼭 주위에서 관청에 민원을 넣는 일이 생깁니다. 일단 민원이 들어오면 눈 감아주고 싶어도 어쩔 수 없습니다. 조사해서 위반사항이 있으면 위반건축물로 등재를 시켜버립니다. 사전에 해결 방안을 찾아놓고 낙찰 받아야 뒤탈이 없습니다.

  한가지 더, 법령해석집에 보면 건축물대장에 위법한 건축물로 기재되어 있는 건축물에 치과의원을 개설하고자 의료법 제30조 3항의 규정에 의한 신고를 하는 경우 이를 수리하여야 하는지 여부에 대한 질의와 이의 회답으로 개설신고서 및 구비서류에 하자가 없는 한 동 신고를 수리해야 합니다.(2006.09.08) 라고 되어 있습니다. 이 질의 회신으로 본다면 허가사항이 아니고 신고사항의 경우에는 위반건축물일지라도 치과개설이 가능한 것처럼 보이나 개설까지 이르는 과정이 무지 힘듭니다. 니가 이기나 내가 이기나 처럼 무슨 치과개설을 오기로 하는 것도 아니고. 아마 임차인이 아니라 건물주가 치과의원을 개설하려는 케이스이었을 겁니다. 그리고 대법원 판례에서는 위반건축물에서는 식품위생법의 적용을 받는 식품접객업의 영업허가를 받을 수 없다고 판결하고 있습니다. 무엇보다도 중요한 것은, 구청에서 위반건축물로 등재되면 해당 건물에서 하는 영업신고증, 영업허가증을 안 내줍니다.

만강일향

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농지원부 신청하고 발급 받는 법

 농지원부를 관리하는 정부의 목적은 농지의 소유 및 경작상황, 경영규모 등을 파악하여 농정시책 추진을 위한 기초자료로 활용하기 위함입니다. 농지원부는 농업인, 농업법인, 준농업법인 별로 작성, 관리를 합니다.

농지원부가 없는 사람이 신규로 농지원부를 작성, 등록하기 위해서는 농업인성명, 주민등록번호, 주소, 경작농지면적, 자경/임대 구분. 농지 지번, 농지구분, 주재배작물, 경지정리여부 등을 기재한 신청서를 먼저 농지가 소재한 읍, 면, 동에 제출을 하거나 농업인의 주소지의 읍, 면, 동에 제출을 하여야 합니다.

 가령 서울 ○○동에 주민등록상의 주소가 되어 있는 사람이 강원도 ◇◇리에 있는 농지를 이용하여 농지원부를 만들고자 한다면 강원도 ◇◇리가 소재한 면사무소까지 갈 필요 없이 서울 ○○동의 주민자치센터를 방문하여 농지원부 신규신청서를 작성하여 제출하면 됩니다.

 농지원부 신규신청서는 주민자치센터에 비치되어 있는데, 없다면 본인이 직접 만든 양식을 사용해도 아무런 지장이 없습니다. 참고로 예전에 농지원부 신규로 신청할 때 사용했던 양식을 소개합니다.

 주소지의 주민자치센터에 위의 양식을 이용해서 신규로 농지원부의 작성 신청서를 제출을 하면 관할 주민자치센터에서는 농지가 있는 읍, 면사무소로 서류를 보냅니다. 그러면 농지가 위치하고 있는 읍, 면사무소의 담당자가 농지원부를 신청한 사람에게 직접 전화를 해서 언제부터 농사를 지었는지, 어떤 농사인지 등 기본적인 사항을 확인하는 절차를 거칩니다. 그리고 부족하다면 농지가 위치한 동네의 여러사람에게 수소문해서 알아보기도 합니다. 그렇게 해서 이상이 없으면 농지원부가 작성, 관리가 됩니다. 농지원부가 작성이 되면 그 다음부터는 주민자치센터 방문 혹은 민원24를 통해서 농지원부 등본을 발급 받을 수 있습니다.

 농지원부에 대한 추가적인 내용은 농림수산식품부에서 발간한 '농지업무편람'이나 '농지민원 사례집'에서 알아볼 수 있습니다. 아래에 대표적인 것 몇개를 추려봤습니다.

 

 

 『농지민원 사례집』의 '농지원부' 부분을 읽어보시면 농지원부에 관한 좀 더 상세한 사항뿐만 아니라 농지에 대한 전반적인 것을 알 수 있으니 일독하시는 것도 나쁘지 않을 것 같기에 전문을 아래에 링크를 합니다.

 

농지민원사례집, 농림수산식품부

 

 

 

만강일향

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농지원부 받기 좋은 땅

 농지원부 받기 좋은 땅에 대한 이야기입니다^^. 

 

 

   농지원부는 자격만 된다면 발급 받는데 아무런 지장이 없습니다. 1,000㎡ 이상의 농지에 농작물이나 다년생식물을 직접 재배를 한다면 비록 주소지가 토지 소재지가 아니어도 발급 받을 수 있습니다. 토지는 직접 소유를 하든 임차를 하든 상관 없습니다.  

  토지등기부등본, 토지대장 혹은 토지임대차계약서를 제출하면 심사후 발급을 합니다. 주소지 주민자치센터에 제출을 하면 그 서류가 토지 소재지 면사무소로 갑니다. 면사무소 담당 직원이 현장 실사와 함께 이장에게 물어보기도 하여 자경을 한다는 사실 여부에 따라 발급 가부를 결정합니다. 그리고 그 결정을 주소지 주민자치센터로 통보하면 자치센터에서 신청인에게 연락을 해서 업무 종결을 합니다.

  자경이란 농업인이 그 소유 농지에서 농작물 경작 또는 다년생식물 재배에 상시 종사하거나 농작업(農作業)의 2분의 1 이상을 자기의 노동력으로 경작 또는 재배하는 것과 농업법인이 그 소유 농지에서 농작물을 경작하거나 다년생식물을 재배하는 것을 말한다.(농지법 2조 5항)

  그럼 농지원부를 발급 받기 좋은 땅이 따로 있냐고요? 자경을 하는 사람에게는 해당이 안되지만 자경을 안하면서도 농지원부를 발급 받기를 원하는 사람을 대상으로 좋은 땅이 있긴 있습니다. ^0^, 바로 외지인이 다년생 농작물을 심어놓은 땅입니다. 풀어서 말씀드리죠.

  -.먼저 내 땅이나 임차한 땅이 있어야 하겠지요. 당연하니깐 설명 안하겠습니다.

  -.일 년생 작물보다는 도라지, 인삼, 나무 등과 같이 다년생 작물이 심어져 있어야 합니다. 벼, 보리 등등과 같이 일 년생 작물은 손이 많이 갑니다. 옆에 있으면서 자주 손질을 해줘야 하는데 땅에서 거리가 많이 떨어진 사람이 농사를 짓는다고 하면 의심의 눈초리를 보내기도 전에 바로 들통이 납니다. 하지만 다년생 작물은 한 번 심어 놓으면 계속 옆에 안 있어줘도 됩니다.

   

  -.농작물을 심은 사람이 그 동네 사람이 아니고 외지인이면 더 좋습니다. 그리고 동네 사람들이 그 외지인이 누군지 모를 때 더 좋습니다. 내가 심었다고 우기면 됩니다. -_-;

  -.이제 합쳐서 정리하면 내 땅이 있는데 집에서 거리는 멀고 직장이 있으니 직접 농사 짓기는 불가능한데 이땅을 이용해 농지원부를 받고자 할 때는 위와 같은 조건을 갖춘 사람에게 임대를 주면 됩니다.(평당 천원 받습니다.) 그런 사람을 어떻게 찾냐고요? 못찾는 게 어딨겠습니까. 땅이 없으면 몰라도. 임대를 주면서 나중에 내가 이땅에다 농지원부를 신청할 거다. 그러니 농사 짓는 도중에 동네 사람들이 어디서 온 누구슈 라고 물으면 내가 사는 주소지를 대라. 이렇게 농사 다 짓고 난 임차인은 마을을 떠나고 관리 삼아 짬짬히 나타날 뿐 더 이상 동네 사람도 관심을 가지지 않습니다. 이때 농지원부를 신청하는 겁니다. 농지원부를 신청하면 토지 소재 면사무소에서 신청인에게 반드시 전화가 옵니다. 어디 사느냐, 직접 농사를 지엇느냐. 무엇을 지엇느냐, 라고 물으면 시나리오대로 말하면 됩니다. 그럼 현장 실사 후 맞으면 농지원부 발급됩니다. 경매로 땅을 사야 하는데 농지원부가 필요한 분은 이런 땅을 고르면 됩니다. 

  농지원부가 있으면 뭐가 좋길래 받아야 하는 걸까요. 야메(국어사전에 있네요. 여기서는 자경 안하면서 농지원부 받기를 원하는 사람이라는 뜻)냐 아니냐에 따라 혜택 차이 있습니다. 부부 중 남편이 직업이 있다면 아내 명의(땅 명의도 아내로 되어 있어야 함)로 농지원부를 받아서 국민연금 신청하면 최소금액 납부로 해서 50% 정부 보조와 의료보험, 농협의 금리우대 저축예금, 면세유 조금 등의 혜택과 땅을 살 때 채권이 면제가 됩니다. 

  그러나 야메는 땅 살 때 채권 면제만 됩니다. 하지만 큰 혜택입니다. 그리고 야메의 능력에 따라 혜택은 점점 늘어날 것입니다. ^0^

만강일향

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농지 - 농지취득자격증명

 농지를 사려면 농지가 있는 곳의 시장, 구청장, 읍장, 면장에게 농지취득자격증명을 발급 받아야 합니다. 왜 그래야 하냐고요? 농지법에 규정되어 있기 때문입니다^^.

 그럼 여기서 문제 나갑니다. 소유권이전등기를 완료했는데 농지취득자격증명을 제출하지 못하면 어찌될까요?

 몇번을 고르셨나요? 답은 1, 2, 3번 모두 다입니다^^. 최근 대법원 판례 내용입니다.

서울 서초구에 있는 땅을 공매로 샀는데 농지취득자격증명 없이 낙찰 허가를 받고 소유권이전등기까지 완료를 했습니다. 땅을 산 사람은 이제 소유권 행사를 위해 땅 위에 나무를 심어 놓은 사람에게 자신에게 토지를 인도하고 토지 사용료를 내놓으라고 소송을 제기했습니다.

 대법원은 소유권이전등기를 했다하더라고 농지취득자격증명을 제출하지 못하면 소유권을 취득할 수 없다고 판결을 했습니다. 그러니 땅위에 나무를 심어놓은 사람은 공매로 땅을 산 땅 주인에게 토지를 인도할 필요도 없고 토지 사용료도 줄 필요도 없는 거지요.

 나중에라도 농지취득자격증명을 제출을 해야 비로서 소유권을 취득할 수 있습니다. 이는 공매뿐만 아니라 경매, 일반매매에 있어서고 마찬가지입니다. 대법원 판결문 링크합니다.

 지료, 대법원 2010다68060

 또 이런 일도 있었습니다. 공매로 땅을 샀습니다. 대금도 다 냈습니다. 그런데 농지취득자격증명을 제출하지 못해 소유권이전등기를 못하고 있었습니다. 그러는 사이에 땅의 원주인이 밀린 세금을 납부하고 땅을 다른 사람에게 팔아 버렸습니다. 물론 다른 사람에게 소유권이전등기까지 마쳤습니다.

 공매로 땅을 산 사람은 환장합니다. 그래서 다른 사람을 상대로 소유권이전등기 말소를 구하는 소송을 제기했습니다. 어떻게 되었을까요?

 답은 "2번 유효하다" 입니다. 대법원은 농지취득자격증명을 제출하지 못한 이상 소유권을 아직 취득하지 못한 상태라고 판단을 한 것입니다.

 농지취득자격증명이 없는 농지매매계약은 채권계약으로서의 효력은 발생시킬 수 있을지언정 물권변동의 효과, 즉 소유권이전의 효과는 발생할 수 없다는 것이 대법원의 견해입니다. 아래에 판례 링크합니다.

소유권말소등기, 대법원 2000다65147

 또 하급심인 대전지방법원의 판결문(2007가단54075)에 따르면 경매절차에서 최고가매수인이 되었는데 농지취득자격증명을 제출하지 못해 낙찰불허가결정이 나는 바람에 결국은 입찰보증금을 몰수 당한 사례도 있습니다. 아래에 판례 링크합니다.

  

 손해배상, 대전지방법원 2007가단54075

 이처럼 농지매매에서 농지취득자격증명은 매우 중요한 부분을 차지합니다. 그래서 이를 발급 받기 위해서는 어느 정도 전략이 필요합니다.

 농지취득자격증명을 발급 받는 방법은 예전에 포스팅한 아래의 글을 참고하시기 바랍니다.

만강일향

만강하시길 바랍니다^^.