농업인의 범위와 농업인주택 설치요건(농업진흥구역, 농업보호구역)

  『농업인이라면 농업인주택을 지을 수 있다』에 대해 알아보겠습니다.

  농지법시행령 제3조에는 농업인의 범위를 다음과 같이 네 가지로 정해놓고 있는데 그 중 하나만 해당이 되면 농업인의 범위에 들어갑니다.

  1. 1천제곱미터 이상의 농지에서 농작물 또는 다년생 식물을 경작 또는

     재배하거나 1년 중 90일 이상을 농업에 종사하는 자

  2. 농지에 330제곱미터 이상의 고정식온실, 버섯재배사, 비닐하우스, 그 밖의

     농업생산시설에 필요한 시설을 설치하여 농작물 또는 다년생식물을 경작

     또는 재배하는 자

  3. 대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 100두, 가금 1천수 또는 꿀벌 10군

     이상을 사육하거나 1년중 120일 이상 축산업에 종사하는 자

  4. 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 120만원 이상인 자

  이상이 농업인의 범위이지만 농업인에 해당된다고 해서 돌아오는 혜택은 별로 없습니다. 단지 법률적 용어로 부르기 쉽게 편의상 규정을 해놓은 것입니다. 옛날 코메디에 나오는 "김수한무거북이와두루미삼천갑자동방삭......."처럼 몹씨 긴 이름을 부르기 불편해서 세 마디로 줄여놓은 것입니다. 위의 네 가지를 다 열거하는 대신, "농업인"이라 하면 얼마나 부르기 좋습니까. ^^

  

  농지원부를 가지고 있다 해도 위의 조건 중 하나 이상을 만족시키지 못하면 농업인이 아니지만, 농지원부를 가지고 있을 정도라면 극히 일부를 제외하고는 위의 조건을 만족시킬 겁니다.

  그럼 농업인주택이란 무엇이냐, 농지법에 의한 농업진흥지역 안에서의 허용하는 건축물 중 하나입니다. 농지법은 농업진흥지역 안의 농지에서 할 수 있는 행위를 아예 정해놓고 있습니다. 비록 국계법상 관리지역에 속하는 농지일지라도 농업진흥지역이라면 관리지역의 행위제한을 받는 것이 아니라 농업진흥지역에서 할 수 있는 행위제한을 받습니다. 국계법에서 정한 용도지역별 건축제한의 예외 중 대표적인 것이 농지법과 산지관리법입니다.

  농지(전, 답, 과수원)이지만 농업진흥지역 밖의 농지는 농업인주택 거론할 필요도 없이 그냥 국계법상 용도지역에서 허용하는 건축물을 지으면 됩니다. 그리고 농업진흥지역은 다시 농업보호구역과 농업진흥구역으로 나뉘는데, 농업보호구역 안에서는 단독주택, 수퍼마켓 등을 설치할 수 있어서 굳이 자격 요건이 까다로운 농업인주택으로 지을 필요 없습니다.

  그러면 왜 법에서는 농업인주택을 따로 규정하고 있을까요. 그것은 농지에다가 농업인주택을 짓기 위해서는 농지전용을 해야 하는데 이때 내야하는 농지보전부담금이 면제되기 때문입니다. 농업진흥지역 밖의 농지나 농업보호구역에 속하는 농지에는 자격이 되면 농업인주택을 지을 수 있고 안되면 단독주택이나 다른 건축물을 지으면됩니다. 하지만 농업진흥구역에서는 의식주를 해결할 수 있는 주택으로는 농업인주택밖에 없습니다.

  그럼, 여기서 농업인주택을 지을 수 있는 자격요건을 알아봐야죠. 농업인이면서 아래의 요건을 모두 갖추어야 합니다.

  1. 주택을 지으려는 사람이 농업인(이하 임업, 축산 포함)이어야 한다.

  2. 그 농업인은 세대주여야 한다.

  3. 농업인 세대의 농사로 얻는 수입이 연간총수입의 반을 넘어야 하거나 혹은

     세대원 노동력 2분의 1 이상으로 농사를 지어야 한다.

  4. 1 세대당 부지의 총면적이 200평 이하여야 한다. (5년간 전용면적 합산)

  5. 마지막으로 농사 짓는 곳의 시군구이거나 연접한 시군구에

     주택을 지어야 한다.

  위와 같은 요건을 모두 갖추면 아래와 같은 혜택을 볼 수 있습니다.

  1. 농업진흥지역(농업진흥구역, 농업보호구역)에서는 농지보전부담금 면제됩니다.

     단, 농지전용허가를 받아야 합니다.

  2. 농업진흥지역 외의 지역에서는 무주택세대주가 최초로 설치하는 경우에는

     농지보전부담금 면제됩니다. 그리고 농지전용신고로 가능합니다.

  3. 귀농한 지 얼마 안돼 현재는 위의 요건을 못 맞추더라도 1년 내에

     가능하다고 판단이 되면 귀농인도 농업인주택을 지을 수 있습니다.

  2002년 행정심판의 기록에 따르면, 2002년에 서울 구로구 개봉동에 사는 분이 개봉동에서 승용차로 50 km 떨어진 고향에 창고시설을 설치하기 위해 농지전용신고를 했는데 수리가 안되고 반려가 되었습니다. 자기 소유의 농지에 창고를 설치하고자 했는데 신고서가 반려된 사유는 아래와 같습니다.  

  1. 서울에서 직장 생활을 하면서 고향에는 명절 때나 오는데 직접 농작물을

     경작했다고 인정하기 어렵다. 이장은 책임감 있는 마을의 대표자임을

     감안할 때 그의 확인 내용은 신뢰할 만하다.

  2. 직접 경작했다고 인정하여 농업인으로 보아준다고 하더라도, 농업수입액이

     연간총수입액의 2분의 1을 초과하였다거나 세대 전체의 노동력의 2분의 1

     이상을 투입하여 농사에 종사하였다고 인정할 만한 아무런 근거가 없다.

  이처럼 농업인주택을 설치하려면 사전에 준비를 잘 해놓아야 합니다. 그리고 흔히 같은 뜻으로 쓰이는 농어가주택, 농어촌주택은 농지법상의 농업인주택과는 차이가 있습니다. ^0^

만강일향

만강하시길 바랍니다^^.