토지와 건물의 공유지분 법정지상권

  법정지상권은 민법 제366조에서 정한 법정지상권, 관습으로 정한 관습상의 법정지상권이 있습니다. 두 경우 다, 같은 사람의 소유의 토지와 건물이 매매 등으로 각각 다른 사람의 소유로 되었을 때 건물의 존재를 보호 받기 위해 인정되는 것이나, 틀린 점은 저당권을 설정 여부입니다.

  저당권이 설정되어 있으면 법정지상권을 따지고 안되어 있으면 관습상의 법정지상권을 따집니다. 하지만 같은 건에서 두 가지를 한꺼번에 검토해야 할 때도 많으므로 일률적인 적용은 곤란합니다.

  법정지상권이나 관습상의 법정지상권은 토지의 소유권 이전 상황도 알아야 하지만 특히나 건물의 과거 이력을 잘 알아야 그 성립 여부를 판단할 수 있습니다. 토지는 토지대장이나 토지등기부등본만 있으면 파악할 수 있으나 건축물은 미등기 건물도 있고, 건축물대장에도 등재가 안되어 있는 경우가 많아 소유권이 어떻게 변동되었는지 알기가 쉽지 않습니다.

  법정, 관습상 지상권에 관한 대법원 판례를 사례별로 열거만 해도 책 한권은 족히 나올 정도로 관련 분쟁이 많고도 많습니다. 이는 곧 법정, 관습상 지상권이 성립되느냐 안되느냐 판단은 법적인 문구상으로만 해석한다면 쉬울 것 같지만 다양한 수가 존재하기 때문에 어렵다는 뜻입니다.

그 중에서도 특히, 공유지분에 대한 법정지상권은 좀 더 까다롭습니다. 건물만 공유지분, 토지만 공유지분, 구분소유적 공유, 토지와 건물이 공유지분 등. 하지만 이런 경우에도 법원의 판례를 적절히 참고 한다면 원하는 답을 거의 다 얻을 수 있습니다.

  1. 건물만 공유지분 : 건물공유자 1인이 그 건물의 부지인 토지를 단독으로 소유하면서 토지에만 저당권을 설정하였다가 그 저당권에 의한 경매로 토지소유자가 달라진 경우에는 법정지상권 성립합니다. 이는 토지 소유자가 자기뿐만 아니라 다른 공유자들을 위하여도 위 토지의 이용을 인정하고 있었으므로 토지전부에 관하여 건물의 존속을 위한 법정지상권 취득합니다. 대법원 판결문 (2011.1.13 선고) 첨부합니다.

  2. 토지만 공유지분 : 토지 공유자의 한사람이 다른 공유자의 지분 과반수의 동의를 얻어 건물을 건축한 후 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우 관습상의 법정지상권 성립하지 않습니다. 이는 토지 공유자 1인으로 하여금 자신의 지분을 제외한 다른 공유자의 지분에 대하여서까지 지상권 설정의 처분 행위를 허용하는 셈이 되어 부당하기 때문입니다. 대법원 판결문 (1993.4.13 선고) 첨부합니다.

  3.  구분소유적 공유관계 : 구분소유적 공유관계에 있는 토지의 소유자들이 그 토지 위에 각자 독자적으로 별개의 건물을 소유하면서 토지 전체에 관해 저당권을 설정하였다가 그 저당권의 실행으로 토지와 건물의 소유자가 달라지게 되면 법정지상권 성립합니다. 공유자 1인이 구분소유의 토지나 건물에 저당권을 설정했다가 저당권의 실행으로 소유자가 달라지게 된 경우에도 건물 소유를 위한 법정지상권 성립합니다. 대법원 판결문 (2004.6.11 선고) 첨부합니다.

단, 구분소유적 공유관계에 있는 자가 자신의 특정소유가 아닌 부분에 건물을 신축한 경우에는 법정지상권 성립하지 않습니다.

  4. 토지와 건물 공유 지분 : 여기에서만 몇가지 경우가 또 생기는군요.

    1) 토지 공유자 (A, B) 와 건물 공유자 (C, D) 가 틀릴 때 : 당연히 법정지상권 성립안됩니다. 그러나 공유자가 과거에는 같은 적이 있었다면 이야기가 달라지므로 아래의 2), 3)을 참고해야 합니다. 

    2) 토지 공유자 (A, B) 와 건물 공유자 (B, C) 가 일부 중복될 때 : 여기서 네가지 경우가 더 생기는군요. -_-;;, 하지만 확률적으로 성립 안될 가능성이 더 많습니다. 세가지는 안되고 한가지는 법정지상권 분쟁이 안일어날 것 같습니다.

    3) 토지 공유자 (A, B) 와 건물 공유자 (A, B) 가 일치할 때 : 성립 여부를 따질 필요 없을 것 같습니다. 법정지상권으로 인한 분쟁이 생길 확률이 희박합니다. 토지와 건물의 공유자가 계속 같기 때문입니다. 만일 틀려진다면, 위의 2)번으로 올라가서 따져야 합니다. ^0^

  위의 공유지분에서도 범위를 넓혀 검토해볼 수도 있을 겁니다. 가령 공동지분인데 건물은 미등기, 공동지분인데 구건물 철거후 신축, 공동지분인데 무허가 건물 개축이나 신축했다면 그 범위는 마냥 넓어집니다. 그래도 대략적으로 법정지상권 성립 유무를 유추해볼 수는 있지만 위험한 일이라서 생략하겠습니다. ^0^, 판단은 법원의 몫이고 대법원의 판결마져도 시일이 흐르면 변할 수도 있으니까요.   

  법정지상권은 건물의 소유를 위한 것입니다. 일반매매에서는 서로 합의에 의해 매매가 이루어지므로 법정지상권이라는 의미가 크게 부각되지는 않습니다만, 주의해야 할 점이 한가지 있습니다. 만일 법정지상권이 성립되는 건물이 있는데 꼭 사야 한다면 토지소유자와 약정을 맺어서는 안됩니다. 토지의 점유, 사용에 관한 약정은 나중에 불리하게 작용할 수 있습니다. 법정지상권은 약정 없이도 건물 소유를 위한 토지 사용을 인정하는 것입니다.

만강일향

만강하시길 바랍니다^^.