위법건축물(위반건축물)

  건축물대장을 보면 이렇게 위법건축물로 표시되어 있는 주택, 상가, 집합건물 등을 볼 수 있을 겁니다. 여기서는 위법건축물이라고 표시를 했지만 건축법상 정확한 표기는 위반건축물입니다. 아마 지자체마다 조금식 표현을 달리하고 있어서 이런 현상이 나오는 건데 "위반건축물, 위법건축물, 불법건축물" 다 비슷한 말입니다.

  위반건축물이 발생하게 되는 경위는 준공검사를 다 마치고 나서 건축주가 건축허가 때의 면적과 다르게 관할 관청의 허가 없이 임의로 추가 시설물을 설치했기 때문입니다. 예를 들어 단독주택의 보일러실을 약간 넓힌다고 샌드위치판넬로 1.5m x 1.5m x 2m 정도로 건물벽에서 튀어나오게 해도 그 주택 전체가 위반건축물로 변해버립니다.

  위반건축물은 관계 공무원 (옛날에는 동사무소 직원이 담당했지만 지금은 각 구청 건축과에서 합니다.) 이 준공검사가 끝난 건축물을 일정기간이 지난 후에 다시 실사를 해서 적발하기도 하고 주위에서 꼰지르기도 하고 시에서 몇년마다 한번씩 하는 항공촬영에서 드러나기도 하여 등재가 되는 겁니다. 하지만 모든 위반건축물들이 다 건축물대장에 위반건축물로 등재가 되는 것은 아닙니다. 관청에서 정말로 모르는 경우도 있고 저기 먼 시골 같은 곳에서는 알면서도 넘어가는 경우도 있고 해서 위반사항이 분명히 있음에도 불구하고 건축물대장에는 아무런 표시가 없는 건축물이 무지 많습니다.

  어떤 사람이 노후 대책으로 1층은 음식점이고 2층은 사무실이고 3층은 주택으로 이용하고 있는 근린주택을 샀다고 합시다. 물론 전 주인에게 산 그대로 근린주택을 하나도 위법하게 손대지 않있습니다. 1, 2층에서는 월세를 받으며 자기는 3층에서 생활하면서 이런 식으로 몇 년이 무탈하게 흘렀습니다. 그런데 갑자기 관청에서 "귀하의 근린주택 3층 부분이 무단증축되었으므로 건축법 위반사항이 발생되어 이행강제금 3백만원 부과대상이오니 언제까지 시정해주시기 바랍니다. 시정이 안되면 1년에 최대 2회의 범위에서 시정될 때까지 매년 이행강제금이 부과됩니다." 라는 통지가 옵니다. 

  환장합니다. 그 즉시 관청에 들어가 거세게 항의를 합니다. 난 건물에 손 댄 적 없다. 다 전 주인이 그렇게 해놓은 것이다. 벌금을 물릴려면 전 주인에게 물려라. 그리고 느그들이 그런 위반사항을 미리 적발해서 건축물대장에 표시를 해놨으면 내가 그걸 보고 안 샀을 거 아니냐. 느그들 직무유기 아니냐. 이렇게 떠들어봐야 소용 없습니다. 담당 공무원이 몇 명이나 된다고 그 많은 건축물을 일일이 다 감시를 합니까. 이 말 한마디에 그들은 면책이 되어버리는 게 현실입니다. -_-

  엎친 데 덮친 격으로 1층 식당이 얼마 전에 새로운 임차인으로 바뀌었습니다. 새 임차인은 권리금도 지불했고 식당 인테리어도 새로이 해서 영업허가 받으러 구청에 갔더니 그 건물이 위반건축물이라서 영업허가를 내줄 수 없다고 하더라 하면서 어쩌면 좋냐고 합니다. 많은 비용을 투자해놓고 임차인은 영업을 못할 지경에 이른 것입니다. 이런 경우 종종 발생합니다.

  이럴 땐 우선 위반사항이 정확히 무엇인지 함마질 몇 번으로 가볍게 해결할 수 있는지 다이아몬드 카터날로 잘라버릴 수 있는지 판단해서 시정을 해야 하고, 위 사례와 같이 3층 주택이 무단증축일 경우 그 지역 건폐율과 용적율을 따져서 여유가 있으면 합법적으로 양성화가 가능하니까 담당 공무원과 상의를 해야 합니다. 이도저도 아니라면 숙고를 해야 합니다.

  이행강제금은 최초의 시정 명령이 있었던 날을 기준으로 하여 1년에 2회 이내의 범위에서 그 시정 명령이 이행될 때까지 매년 반복하여 부과된다고 하니까 재수 없으면 1년에 2회씩 부과될 수도 있겠네요. 그러면 위의 사례처럼 불법증축된 3층 주택 부분을 계속 사용하면서 얻는 경제적 이득과 이행강제금 부과금액을 비교해봐야 하고 위반건축물이 시정되지 않는 이상 1층은 식당과 같이 영업신고를 하거나 영업허가를 득해야 하는 업종은 들어올 수 없는 것까지를 고려해야 합니다. 신고, 허가 없이 할 수 있는 업종은 가능합니다. 가능은 하지만 벌금은 계속 부과됩니다.

  이런 상태로 계속 유지가 된다면 건물주는 골머리를 싸매게 됩니다. 이행강제금을 납부하지 않아 몇 천만원씩 벌금이 체납되어 있는 경우도 실제로 있습니다. 그래서 버티다 못해 어쩔 수 없이 막대한 비용을 들여서 위반된 부분을 철거하기도 합니다.

  단독주택, 빌라, 연립, 상가 등을 살 때는 이런 부분을 면밀히 살펴서 위와 같은 경우가 발생하지 않도록 해야 합니다. 특히 경매에서 주의를 해야 하는데 매각물건명세서에 제시외 건물이 있는 경우입니다. 보통 건축물대장 상에 등재되어 있지 않은 부분을 제시외로 합니다. 위법건축물일 가능성이 많습니다. 아무 말썽 없던 건물도 경매로 주인이 바뀌면 꼭 주위에서 관청에 민원을 넣는 일이 생깁니다. 일단 민원이 들어오면 눈 감아주고 싶어도 어쩔 수 없습니다. 조사해서 위반사항이 있으면 위반건축물로 등재를 시켜버립니다. 사전에 해결 방안을 찾아놓고 낙찰 받아야 뒤탈이 없습니다.

  한가지 더, 법령해석집에 보면 건축물대장에 위법한 건축물로 기재되어 있는 건축물에 치과의원을 개설하고자 의료법 제30조 3항의 규정에 의한 신고를 하는 경우 이를 수리하여야 하는지 여부에 대한 질의와 이의 회답으로 개설신고서 및 구비서류에 하자가 없는 한 동 신고를 수리해야 합니다.(2006.09.08) 라고 되어 있습니다. 이 질의 회신으로 본다면 허가사항이 아니고 신고사항의 경우에는 위반건축물일지라도 치과개설이 가능한 것처럼 보이나 개설까지 이르는 과정이 무지 힘듭니다. 니가 이기나 내가 이기나 처럼 무슨 치과개설을 오기로 하는 것도 아니고. 아마 임차인이 아니라 건물주가 치과의원을 개설하려는 케이스이었을 겁니다. 그리고 대법원 판례에서는 위반건축물에서는 식품위생법의 적용을 받는 식품접객업의 영업허가를 받을 수 없다고 판결하고 있습니다. 무엇보다도 중요한 것은, 구청에서 위반건축물로 등재되면 해당 건물에서 하는 영업신고증, 영업허가증을 안 내줍니다.

만강일향

만강하시길 바랍니다^^.