전세권, 근저당권, 전입신고, 확정일자 그리고 공인중개사 책임

 전세권, 근저당권, 대항력 그리고 공인중개사 책임은 한번에 일어날 수 있으며 부동산을 사려는 사람이나 이를 중개하는 사람이나 또 팔려는 사람이나 모두에게 필요한 내용이죠. 아래에 소개를 합니다.

 스티브 : 아파트 주인

 제임스 : 스티브 아파트의 전세 임차인

 마틸다 : 스티브, 제임스 거래를 중개한 공인중개사

 스티브는 아파트를 사면서 계약금만 지급한 상태였습니다. 이때 부동산 사무실을 방문한 제임스가 아파트 전세를 구한다는 말을 듣고, 마틸다는 스티브와 제임스 사이에 임대차계약을 중개했습니다.

 계약특약 사항으로는 스티브가 소유권이전을 함과 동시에 제임스 명의로 전세권 설정을 하기로 했습니다. 물론 이 과정에서 당연히 공인중개사인 마틸다가 개입을 했지요.

 그런데 말입니다. 제임스는 전세 잔금을 지불한 후에 공인중개사인 마틸다의 권고에 따라 전세권 설정등기 대신 전입신고와 확정일자를 취득을 마쳤습니다.

 그리고 제임스가 전입신고를 마치고 확정일자를 받은 같은 날, 스티브는 제임스 몰래 새마을금고 앞으로 근저당권 설정등기를 마치고 대출을 받아 버렸습니다.

 딱 여기까지였다면, 사건이 대법원까지 올라오지 않았겠죠.

  하지만 그후 스티브의 자금 사정이 나빠져 아파트가 경매로 팔리면서 사건은 시작이 됩니다. 결말은 다음의 문제를 맞추면 자연스럽게 알 수 있으니 아래의 내용을 참조하시어 문제를 풀어보시기 바랍니다^^.

 전세보증금 : 5억 원 (전입신고 및 확정일자 8월 11일)

 근저당권 설정금액 : 6억 원 (근저당권 설정일자 8월 11일)

 아파트 낙찰금액 : 9억 원

문제 1) 제임스의 대항력은 전입신고한 날짜인 8월 11일부터 생긴다.

문제 2) 제임스의 우선변제권은 확정일자를 받은 8월 11일부터 생긴다.

문제 3) 새마을금고 근저당권 효력은 8월 11일부터 생긴다.

문제 4) 근저당권 설정일자와 전입신고, 확정일자의 날짜가 같으므로 배당순위 또한 같다. 그러므로 새마을금고와 제임스는 채권액에 비례하여 새마을 금고는 4,9억 원, 제임스는 4.1억 원을 법원으로부터 배당 받는다(법원비용 등 감안하지 않고 산정한 금액임).

문제 5) 특약대로 중개하지 아니한 마틸다에게 잘못이 있다.

 아래는 문제의 답입니다^^.

답 1) 대항력은 대항요건을 갖춘 다음 날 오전 9시부터 생깁니다. 대항요건이란 전입신고와 주택의 인도를 말합니다. 8월 11일 전입신고를 마쳤으니 대항력이 생기는 날은 8월 12일 오전 9시부터 생깁니다.

답 2) 8월 12일 오전부터 생깁니다. 우선변제권은 대항력 + 확정일자입니다. 이 말은 확정일자를 아무리 빨리 받아도 대항력이 없음은 소용이 없다는 말이며 확정일자의 효력 발생일은 대항력 발생일보다 빠를 수는 없습니다.

답 3) 근저당권은 설정한 당일인 8월 11일날 바로 효력이 발생합니다. 그러므로 제임스의 우선변제권이 생기는 8월 12일보다 순위에서 앞섭니다.

답 4) 새마을금고의 근저당권이 배당 1순위이므로 6억 원을 먼저 빼 가므로 제임스는 나머지 3억 원만 배당 받고 전세보증금 5억 원 중 2억 원은 배당을 받지 못합니다.

답 5) 공인중개사인 마틸다는 제임스에게 손해를 배상해야 합니다. 임대차계약에서 특약한 대로 소유권이전등기 후 바로 전세권설정등기가 이루어지도록 조치하지 아니하고 임대차보증금 담보방법으로 상대적으로 불확실한 전입신고 및 확정일자 취득을 제임스에게 권고하였으며 스티브가 이를 틈타 근저당권설정등기를 마친 결과 제임스가 보증금 중 일부를 회수하지 못하는 손해를 입었기 때문입니다.

 집주인의 이같은 행동, 주의해야 하겠습니다. 누가요? 임차인과 공인중개사!

 2013년 6월 27일 선고된 대법원 판결 2012다102940 기준으로 엮어 보았습니다.  

만강일향

만강하시길 바랍니다^^.