농지취득자격증명(농취증)

   농지는 지목이 전, 답, 과수원을 말합니다. 지적법에 따른 지목이 전, 답, 과수원이 아닌 토지이지만 농작물 경작지 또는 다년생 식물 재배지로 3년 이상 이용되는 토지도 농지입니다.

농지에는 소유 제한이 있는데 농지법 제6조에 직접 농사를 지을 자가 아니면 소유하지 못하도록 되어 있습니다. 하지만 모든 법칙에는 예외가 있듯이 여기에도 있습니다.

   -.개인이 주말/체험영농을 하기 위해 1,000 ㎡ 미만의 농지를 소유하는 경우

   -.상속으로 농지를 취득하여 소유하는 경우

   -.국가나 지방자체단체가 농지를 소유하는 경우

   -.기타 등등 은 직접 농사를 짓지 않아도 농지를 소유할 수 있습니다.

  직접 농사를 짓는다고 해도 일반 법인, 종중, 동창회는 농지를 취득할 수 없습니다. 법인 중에서 농업법인은 가능합니다. 개인은 직접 농사를 짓는다면 주거지에 상관 없이 취득이 가능합니다. (개인은 1,000 ㎡ 미만은 주말영농이므로 비자경 가능, 1,000 ㎡ 이상은 반드시 자경)

  그럼 농지를 취득하면 농지에다 무엇을 심어야 할까요. 답에는 벼, 특히 네모 반듯한 농업진흥구역의 답은 100%는 아니지만 가급적 벼를 심어야 합니다. 전과 과수원에는 농작물이나 어떤 식물이라도 심으면 됩니다. 돈되는 단풍나무를 심어도 됩니다.

  농지의 소유권을 취득하려는 자는 농지법 제8조제1항 및 제4항에 따라 반드시 농지취득자격증명을 발급 받아 소유권에 관한 등기를 신청할 때 첨부해야 합니다. 경매로 농지를 취득하고자 하는 자는 낙찰 1주일 내로 농취증을 발급 받아 관할 법원에 제출을 해야 허가가 떨어집니다. 하지만 여기에도 예외는 있습니다.

    -.상속(상속인에게 한 유증 포함)으로 농지를 취득할 때,

    -.국가, 지방단체가 농지를 취득할 때

    -.농지저당권자가 담보농지 취득할 때 (한국농어촌공사 등) 등등은

      농취증을 제출하지 않아도 됩니다.

  농취증 신청은 농업경영계획서를 첨부해서 발급권자인 읍장 또는 면장에게 제출합니다. 주말영농은 농업경영계획서 첨부하지 않아도 됩니다. 농업경영계획서는 무슨 작물을 심을 것인지, 인력은 어떻게 조달할 것인지, 장비는 무엇을 사용할 것인지 등을 적는 것으로 어려운 내용은 없습니다.

  정상적으로 농업용으로 이용되고 있는 농지라면 농취증 잘 나옵니다. 발급이 안되고 반려가 된다면 다음과 같이 자격증명 미발급 사유를 구체적으로 기재해서 나옵니다. 미발급사유의 예시가 일선에 있는 농취증 담당공무원들이 참고하도록 농림수산식품부예규 농지취득자격증명발급심사요령에 명시가 되어 있습니다. 자료 첨부합니다.

    1) 신청대상 토지가 농지가 아닌 경우

    2) 신청대상 농지가 농취증 없이 취득할 수 있는 경우

      (녹지지역을 제외한 도시지역)

    3) 신청인의 취득원인이 농취증 없이 취득할 수 있는 경우(상속)

    4) 신청대상 농지가 농지법 위반하여 불법으로 형질을 변경한 농지

      (주택, 묘지 등)

  1), 2), 3)번의 사유로 반려가 되면 개안습니다. 법원에 제출하면 낙찰허가 납니다. 곤란한 것은 불법형질변경된 농지로서 반려사유가 4)번입니다. 4)번을 그대로 제출했다가는 경매법원에 따라서 허가 안나오고 입찰보증금 떼일 수 있습니다.

<쉬어가는 사진 버섯재배사>

  그럼 이제부터 입찰보증금을 지키기 위해서 방법을 알아봐야죠.

  첫번째 방법 : 이미 낙찰된 경매법원 물건을 검색해서 불법으로 전용된 농지가 매각되었는지 확인합니다.(농지인데 제시외 건물이 있다면 불법전용된 농지입니다.) 그리고 낙찰허가가 떨어졌는지 확인합니다. 불법전용된 농지임에도 불구하고 낙찰허가가 떨어졌다는 것은 이 법원에서는 이런 농지도 낙찰허가를 내주는 곳입니다. 이 경우 법원문건송달내역에 보면 최고가매수신고인은 대게가 농취증반려서를 제출했을 겁니다. 

  두번째 방법 : 대법원등기예규 『농지의 소유권이전등기에 관한 사무처리지침』을 이용하는 겁니다. 지목이 농지이나 토지의 현상이 농작물의 경작 또는 다년생식물재배지로 이용되지 않음이 관할 관청이 발급하는 서면에 의하여 증명되는 토지에 관하여 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 농지취득자격증명을 첨부할 필요가 없다고 적혀 있습니다. 농취증 발급 담당 공무원에게 사유를 이렇게 써 달라고 해서 법원에 제출하면 됩니다. ^0^, 농지의 소유권이전등기에 관한 사무처리지침 첨부합니다.

  세번째 방법 : 부산고등법원 항소심 판례가 있습니다. 부산 대저1동장이 불법형질변경된 농지에 대해 농취증을 반려한 처분에 대해 법원은 낙찰자는 불법전용된 농지의 원상회복 등의 조치를 할 아무런 권원이 없고 불법적으로 형질 변경된 농지에 대해 농취증 발급을 거부한다면 농지의 소유자가 농지를 금융기관에 담보로 제공한 후 농지를 불법변경하면 제3자가 이를 경락 받지 못하므로 담보물권자가 손해를 본다는 사유로 반려 처분은 취소되어야 한다고 판결했습니다. 이 판결문을 담당자에게 제출하면서 농취증 발급을 해주거나 못해주겠으면 반려사유를 위의 1), 2), 3) 이나 대법원등기예규의 문구를 써 달라고 하면 됩니다. 판결문 첨부합니다.

  글은 길지만 사실 내용은 간단합니다. 농취증 발급 때문에 고민할 필요는 없다는 겁니다. 안되는 일이 어디 있습니까. 다 됩니다. 이보다 까다로운 농지원부도 잘만 받는데요. 이렇게 하기 위해서는 우선 이론으로 무장을 하고 담당자를 상대해야겠죠. ^0^

만강일향

만강하시길 바랍니다^^.