3. 부동산, 유치권 사전 합의

고양시 일산동구에 교회가 하나 있습니다.

 이 교회는 제임스가 여지껏 탈 없이 잘 운영을 해왔는데 문제가 생긴 것은 2010년 무렵입니다. 토지와 교회 건물이 경매에 나오게 된 것입니다. 이 토지와 교회 건물은 사정상 제임스가 다른 사람의 이름으로 명의신탁을 해두었던 물건이었습니다.

 이 사정을 몰랐던 법원은 절차에 따라 경매를 진행 시켰고, 채무자 역시 명의수탁자로 표시가 되었습니다. 이런 상황에서 제임스는 한푼이라도 건져보자고 법원에 유치권 신고를 했고 유치권 신청 서류에는 "000과 토지매매계약을 체결후 소유권이전등기를 하려고 했으나 공법상 3년 내 소유권이전등기가 되지 않아 000의 동의하에 000을 도급인으로 △△△과 14억 5,000만원에 도급계약을 체결했다"라고 밝혔습니다.

 이쯤되면 제임스는 '나는 유치권자가 아니다'라는 것을 다 까발린 셈이 되었습니다. 그러기에 유치권 배제 신청까지 들어왔겠죠.

<사건 속의 교회>

  비슷한 시기에 또 다른 목사인 스티브가 있었는데 그는 일산 인근에서 교회 자리를 물색하던 중 경매로 나온 이 교회가 눈에 들어 왔습니다. 경매로 나온 교회가 마음에 들긴는 하지만 유치권이 떡하니 들어와 있으니 낙찰을 받아도 대출을 못 받을 것 같아 망설임 끝에 제임스를 만나러 갔습니다.

 그리고는 몇번의 줄다리기를 거쳐 두 사람은 14억원을 7억원으로 합의하여 명도를 하기로 하고 입찰도 하기 전에 명도계약을 체결했습니다.

 명도약정의 주된 내용은 "스티브가 제임스로부터 유치권 포기 각서를 받을 때 3억원, 이 사건 부동산을 명도 받음과 동시에 나머지 4억원을 지급한다"였습니다. 유치권이 정말 성립을 하느냐 마느냐 보다도 스티브는 앞으로 생길지 모르는 불확실성을 제거하기 위해 제임스와 합의서를 작성하게 된 것이죠.

 그런 후 스티브는 감정가 2,304,571,580원의 이 사건 부동산을 1,475,150,000원에 낙찰을 받아서 계약금 3억원이 아니라 2억 4,500만원을 지불하고 제임스로부터는 유치권 포기 각서를 받아 은행에 제출을 하여 일부 금액을 대출로 충당을 하여 소유권이전을 했습니다.

 그런데 말이죠. 스티브는 제임스와 합의한 대로 나머지 4억 5,500만원을 더 줘야 하는데 생돈이 나가는 것 같아 아까워 죽을 지경이었습니다. "성립도 안되는 유치권에 내가 왜 돈을 써야 하느냐, 이것은 사기다" 하며 안 주고 버텼습니다.

 안 받았으니 제임스는 교회에서 안 나가고 마찬가지로 버텼습니다. 주면 나가겠다고 말이죠.

<사건 속의 교회>

  양쪽이 서로 양보할 생각이 없으니 당연히 해결을 위해서 법원의 힘을 빌렸습니다. 결과가 어찌 되었을까요? 스티브는 제임스에게 나머지 합의금을 줘야 하나요? 소유권이전등기까지 한 마당에 스티브는 계약을 물리고 합의금을 안 주고 싶은데 말이죠.

 줘야 합니다. 유치권이 성립을 하던 안 하던 간에 줘야죠. 왜냐고요? 유치권을 사이에 두고 스티브와 제임스가 서로 합의하여 만들어진 화해계약이기 때문입니다. 

 이러한 계약을 취소할 수 있는 경우는 사기일 때, 화해당사자의 착오, 화해목적분쟁 이외의 사항에 착오가 있는 때에 한해서 입니다.

 여기서 화해목적분쟁 이외의 사항이란, 교통사고 처리 합의를 하는데 있어서 한쪽이 전부 잘 못을 했다는 것을 가정이 아닌 사실로 알고 합의를 했는데 나중에 알고 보니 쌍방 잘 못이라는 것이 밝혀졌을 경우를 말합니다. 전부 잘 못한 사람이 다쳤는데 자신이 잘 못을 했기 때문에 합의한 금액이 자연히 매우 적었을 겁니다. 하지만 양쪽 잘 못이라는 것을 안 이상 합의금은 새로 올릴 필요가 있을 것이고 이때는 이미 맺은 계약을 취소할 수 있습니다. 누구 맘대로? 이런 일이 간혹 생기는 모양이죠? 그래서 민법에 규정을 해 놓았습니다.

 허나, 유치권을 사이에 두고 합의를 맺은 스티브와 제임스의 계약은 취소가 안 됩니다. 유치권과 명도 합의를 두고 네고까지 했으니 유치권이 바로 화해의 목적이고 이 부분에서 설혹 착오가 있다고 하더라도 계약 취소의 사유가 아니죠.

 계약 취소가 안 되니 스티브는 제임스에게 나머지 금액을 지불을 해야 합니다. 그런데 말입니다. 결과적으로 스티브가 이득을 본 것 같군요^^.

 스티브는 제임스가 교회를 비워주지 않고 점유한 기간 14개월 동안 제임스에게 부당이득으로 매월 9,058,100원씩 청구를 했습니다. 그러므로 합의금 7억원을 다 받고 계약서에 정한 기한 내에 교회를 비워준 것에 비해 제임스는 약 1억 2,600만원 정도 손해를 봤군요. 반대로 스티브는 그만큼 이익을 봤을 것이고.

 유치권이 걸린 물건은 위의 해결 사례를 참고하세요.『특히, 유치권 포기 각서를 먼저 받아서 대출』, 이 부분을 말입니다^^.

 판결문은 첨부파일로^^.