인천 부평구 산곡동에 있는 무허가 미등기건물이 있습니다. 이 무허가 미등기건물의 공유물분할에 관한 이야기입니다.
땅은 스티브 단독 소유, 위에 있는 건물은 스티브의
엄마 마틸다 소유였습니다. 그랬던 것을 1990년 4월 20일 마틸다가 스티브에게 대지만 증여를 했더랬죠. 건물은 무허가 미등기라서 증여를 하고
싶어도 못했을 겁니다. 그후 세월이 또 흘러 2002년 4월 27일 마틸다가 사망을 하고 스티브를 포함한 상속인 7명이 이 사건 건물을 각
1/7씩 상속을 하게 되었던 것이죠. 아래처럼 생긴 건물입니다.
<1층짜리 건물 전부 다입니다. 양옆 조그만
부분까지^^>
이렇게 사이 좋게 공유를 하면서 잘 지냈으면
좋았을텐데, 분쟁이 생겼습니다. 건물이 앉아 있는 땅이 사거리 코너의 요지인지라 활용도가 몹씨도 뛰어난 땅이었기 때문입니다. 현재 상태에서
임대차계약서상 연간 차임이 6,480만 원에 달했으니까요. 헐어버리고 건물을 올리면 현재보다도 훨씬 더 높은 수익이
기대되겠죠.
그래서 누군가가 이렇게 꼬셨을 겁니다. 1) 헐자,
그리고 다시 짓자. 돈은 우선 내가 댈께, 그리고 임대비에서 받으면 된다. 2) 나에게 땅 팔아라. 값 잘 쳐줄께. 3) 공유하지 말고 그냥
스티브 니가 단독으로 소유해라, 그래야 팔기도 좋다. 등등 ^^
어쨋든간에, 스티브는 자신을 제외한 나머지 공유자
6인에게 지분을 팔아라고 설득과 부탁을 해봤지만 거절을 당했을 겁니다.
이 건물은 법정지상권이 성립이 되는 까닭에 철거를
해버릴 수도 없고^^;;, 고민 끝에 스티브가 생각해 낸 것이 공유물분할입니다. 법원에 경매로 팔아서 공유물분할을 해달라는 소를 제기를 한
것이죠.
자, 어떻게 되었을까요? 스티브는 자신의 뜻을 이룰
수 있었을까요?
답은 이루려다 말았다 입니다. 원심인 서울고등법원은
스티브의 손을 들어주고는 건물을 경매에 부쳐 그 대금에서 경매비용을 제외하고 나머지 금액을 1/7씩 노놔 가지라고 판결을
했습니다.
하지만 이 사건은 대법원까지 올라왔고 대법원은 이
건물에 대해서는 경매에 의한 공유물분할이 허용이 되지 않는다고 판결을 한 것이죠.
왜냐고요? ^^, 아래 파란색 글씨는 대법원 판결의
이유입니다.
민사집행법 제81조 제1항 제2호 단서는 등기되지 아니한 건물에 대한 강제경매신청서에는 그 건물에 관한
건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류를 첨부하여야 한다고 규정함으로써 적법하게 건축허가나 건축신고를 마친 건물이 사용승인을 받지 못한 경우에
한하여 부동산 집행을 위한 보존등기를 할 수 있게 하였고, 같은 법 제274조 제1항은 공유물분할을 위한 경매와 같은 형식적 경매는 담보권
실행을 위한 경매의 예에 따라 실시한다고 규정하며, 같은 법 제268조는 부동산을 목적으로 하는 담보권 실행을 위한 경매절차에는 같은 법
제79조 내지 제162조의 규정을 준용한다고 규정하고 있으므로, 건축허가나 신고 없이 건축된 미등기 건물에 대하여는 경매에 의한 공유물분할이
허용되지 않는다.
또한 현물분할하여 스티브의 단독소유로 만드는 방법도
있지만 이는 현재 건물가액만으로 계산을 하는 것이 아니라, 건물의 잔존내용연수인 22년 동안 지료 등의 경제적가치까지 포함을 하여 산정을 해야
한다는 것입니다.
스티브, 환장하겠군요. 땅을 가지고도 재산권행사를
못하니 말입니다. 앞으로 공유자는 점점 더 늘어날 것이고^^;;.
2013년 9월 13일 선고된 판결, 대법원
2011다69190 기준입니다.
만강일향
만강하시길 바랍니다^^.
